房地產研究機構預測，在即將到來的2025年，房地產市場有望止跌回穩。
近日，中指研究院發布了關于2024年房地產市場總結及2025年展望的報告。報告指出，2024年房地產市場在多重因素影響下依然呈現調整態勢，但改善性需求成為市場的重要支撐。
《中國經營報》記者從報告中了解到，在2025年，政策加力有望帶動市場預期修復，但市場恢復仍面臨諸多挑戰。
改善性需求為重要支撐
回顧2024年，我國房地產市場整體仍呈現調整態勢。前三季度，新房銷售同比下降明顯，而二手房市場則通過“以價換量”的方式保持了一定的活躍度。然而，9月市場出現降溫，直到9月26日中共中央政治局會議提出“要促進房地產市場止跌回穩”，才為市場注入了信心。四季度以來，核心城市市場出現明顯升溫。
根據中指研究院的數據，2024年1～11月，全國商品房銷售面積8.6億平方米（全年預計9.7億平方米），同比下降14.3%；商品房銷售額8.5萬億元，同比下降19.2%。其中，現房銷售表現明顯好于期房，同比增長19.4%。重點城市方面，1～11月重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降23%，而重點30城二手房成交套數則同比增長2.3%。
值得注意的是，在2024年，改善性需求仍是新房市場重要支撐。監測城市中，多數城市90平方米至120平方米新房成交套數占比保持在四成以上，占據市場主流地位。特別是在上海、無錫、紹興等城市，144平方米以上新房成交套數占比較2023年同期提升超5個百分點。此外，隨著二手房價格持續下調，自二季度以來北京、上海、深圳的剛需加快入市，總價300萬元以下的二手房成交套數同比明顯增長，剛需入市有望加快一二手聯動，帶動新房市場需求釋放。
2024年1～11月，百城二手房價格累計下跌6.77%，環比已連跌31個月。然而，9月26日新政后，核心城市價格有所趨穩，11月深圳、成都等4城環比上漲，打破了連續7個月百城二手房全跌的局面。相比之下，受部分優質改善型樓盤入市影響，1—11月百城新建住宅價格累計結構性上漲2.29%。
未來房價預期止跌
展望2025年，房地產市場走向如何？根據“中國房地產業中長期發展動態模型”測算，2025年全國房地產市場將呈現“銷售規模恢復仍面臨挑戰，新開工面積、開發投資或繼續回落”的特點。
在政策方面，中央經濟工作會議定調要“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，預計房地產政策寬松基調或將延續。下階段政策有望繼續圍繞促進需求、優化供給兩個方面展開。在促進需求方面，一是加力推進貨幣化安置城中村改造和危舊房改造，釋放增量住房需求；二是一線城市限制性政策有望繼續優化，取消郊區或大戶型限購政策存在預期；三是加大購房補貼等鼓勵性政策或將在更多城市落地，帶動需求釋放。
中指研究院報告預測，展望2025年，政策加力有望帶動預期修復，但房地產市場恢復仍面臨諸多挑戰，整體或仍處于筑底階段。中性情形下，明年全國商品房銷售面積預計下降約6%，市場銷售的恢復節奏有賴于已出臺政策的推進與落實，尤其是貨幣化安置100萬套城中村改造、收儲存量房等政策。同時，土地縮量、房企資金承壓及較高庫存下，短期開工投資下行態勢難改，明年盤活存量閑置土地政策的實施進展，是推動市場進入新的循環、穩定投資開工的關鍵因素。
若政策持續加力，預計明年上半年部分核心城市房價將逐步“止跌”。一方面，隨著支持政策的密集出臺，居民房價預期明顯改善；另一方面，隨著房貸利率的持續下調，居民購房成本正逐步降低，目前大約在2.6%～2.8%之間，與租售比（2.1%左右）的差距正在逐步縮小。
從各級城市的樓市預期來看，一線城市輻射范圍廣，人口吸附力強，購房需求旺盛，且11月下調交易稅費對一線城市惠及力度大，北上深限購仍有優化空間，市場或率先止跌回穩。杭州、成都、西安、合肥、蘇州等強二線城市產業基礎較好，人口吸附力較強，且庫存壓力相對可控，未來市場恢復節奏或相對較快。而南京、武漢、鄭州、無錫等庫存水平較高、去化壓力較大，重慶人口流出規模較大，這部分二線城市市場恢復節奏或相對較慢。
（責任編輯：蔡文斌）
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