2024年是中國不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)“止跌企穩(wěn)”之年，也是中國不動(dòng)產(chǎn)投資與管理進(jìn)入新階段的一年。
從今年初至三季度，房地產(chǎn)政策頻出，多舉措、多方位促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。尤其是三季度以來，9月24日金融三部門率先提出多項(xiàng)房地產(chǎn)支持政策，隨后中央政治局會(huì)議9月底研究經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，并首次提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，12月強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)住樓市”，釋放了迄今最強(qiáng)“穩(wěn)地產(chǎn)”信號(hào)，政策目標(biāo)直指扭轉(zhuǎn)行業(yè)基本面，為市場(chǎng)注入信心。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入新周期，不動(dòng)產(chǎn)投資與管理市場(chǎng)也正經(jīng)歷著變革，舊格局被不斷重塑，新的投資機(jī)遇正在形成。
在12月13日舉辦的2024年第二屆中國不動(dòng)產(chǎn)基金投資管理年會(huì)上，上海市國際股權(quán)投資基金協(xié)會(huì)理事長呂厚軍指出，中國城鎮(zhèn)化建設(shè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了長達(dá)20多年的快速成長，為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)帶來巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
“辦公樓、購物中心、倉儲(chǔ)物流，新型技術(shù)設(shè)施資產(chǎn)如數(shù)據(jù)中心、充電樁等，這些不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)正在成長為萬億級(jí)的市場(chǎng)，也吸引了一批全球股權(quán)投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注，中國不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)成為全球資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)配置的重要標(biāo)的。”
呂厚軍認(rèn)為，在從增量向存量過渡的階段，中國本土不動(dòng)產(chǎn)股權(quán)投資基金也深入?yún)⑴c其中，特別是pre-REITs試點(diǎn)三年來，為中國不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展注入強(qiáng)大的資產(chǎn)，通過打通per-REITs、私募REITs到公募REITs，構(gòu)建投資閉環(huán)，進(jìn)一步提升資產(chǎn)的流動(dòng)性，激活了龐大資產(chǎn)的活力。
今年以來，公募REITs市場(chǎng)首發(fā)項(xiàng)目入市節(jié)奏明顯提速，截至目前，年內(nèi)累計(jì)發(fā)行規(guī)模已超500億元。與此同時(shí)，全市場(chǎng)公募REITs基金管理人增至25家基金機(jī)構(gòu)，相關(guān)各方參與的廣度與深度持續(xù)拓展。
展望2025年，機(jī)構(gòu)人士表示，“明年可能會(huì)有私募REITs出來，而且可能是多點(diǎn)開花，很多的賽道都會(huì)發(fā)儲(chǔ)量，多層次的REITs市場(chǎng)未來兩年或許可以坐實(shí)。”
不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)迎來價(jià)值“錨”？
“回顧過去一年，上半年REITs市場(chǎng)好于股票市場(chǎng)，隨著國家政策的調(diào)整之后，股票市場(chǎng)的彈性上來，所以REITs又相對(duì)平穩(wěn)了些。”上海睿投私募基金管理公司副總監(jiān)孫輝表示，今年以來，公募REITs二級(jí)估值得到修復(fù)，其定價(jià)邏輯也在不斷被完善。
據(jù)了解，公募REITs市場(chǎng)的快速發(fā)展，其定價(jià)邏輯逐步成熟，為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)進(jìn)入資本市場(chǎng)提供了透明的市場(chǎng)化定價(jià)平臺(tái)——不僅在一級(jí)市場(chǎng)為不動(dòng)產(chǎn)交易和估值設(shè)定了基準(zhǔn)，還通過二級(jí)市場(chǎng)的流通增強(qiáng)了資產(chǎn)的定價(jià)發(fā)現(xiàn)功能。
公募REITs估值是不是指導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的“錨”，是當(dāng)前行業(yè)備受關(guān)注的問題。
孫輝表示，“剛開始做公募REITs的時(shí)候，其實(shí)不知道錨在哪，一般都是拿不動(dòng)產(chǎn)指導(dǎo)公募REITs，現(xiàn)在在向二級(jí)過渡，一些腰部行業(yè)分布在分派率上，新項(xiàng)目的分派率高于老項(xiàng)目的分派率，這個(gè)分派率的提高就體現(xiàn)了錨的變化，大家對(duì)它的風(fēng)險(xiǎn)和補(bǔ)償要有一定的價(jià)格訴求。”
“作為投資人，我認(rèn)為大家看頭部項(xiàng)目都有一致的預(yù)期，好項(xiàng)目都搶，沒有什么價(jià)格錨，搶得到就是錨，搶不到，就不存在錨的說法。”孫輝指出，只有在腰部項(xiàng)目上這個(gè)價(jià)格錨作用才可以體現(xiàn)出，這個(gè)錨的選定和判斷才是更多可以看到投資機(jī)構(gòu)在投研能力上的體現(xiàn)。
在國泰君安資管不動(dòng)產(chǎn)投資部創(chuàng)新業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人張晉看來，關(guān)于REITs的錨，可視為一個(gè)是合規(guī)上的錨，還有一個(gè)是價(jià)格收益上的錨。
合規(guī)上的錨，從最近一兩年開始，越來越多地接觸到發(fā)行人從項(xiàng)目建設(shè)階段、收購階段或者是改造階段，就開始找國泰君安論證后期退出的工作，表示行業(yè)里已基本形成在前期建設(shè)方面合規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)、交易結(jié)構(gòu)的安排都在為公募REITs匹配度更高的方向去設(shè)計(jì)。
價(jià)格方面，對(duì)于投資收益測(cè)算，從國有企業(yè)收并購的操守來看，還是建議早期以公募REITs的錨介入。張晉表示，“我們?cè)诎l(fā)行過程中遇到很多資產(chǎn)不錯(cuò)的資產(chǎn)，主體也不錯(cuò)，因?yàn)榉N種原因，可能入表的金額和估值比較高，這種情況下不太有利于盤活后續(xù)資產(chǎn)的動(dòng)作，對(duì)于這個(gè)錨指導(dǎo)的意識(shí)比較強(qiáng)，市場(chǎng)上也確實(shí)在做。”
從一級(jí)價(jià)格錨來看，現(xiàn)在很多發(fā)行人對(duì)于二級(jí)公募REITs的估值接受度比較高，目前產(chǎn)權(quán)類的除了保租房這一類估值高一些，其他像產(chǎn)業(yè)園這一塊的估值目前不是很高。
“即便如此，很多的發(fā)行人對(duì)于公募REITs的價(jià)格尊重還是比較強(qiáng)，因?yàn)樗麄円呀?jīng)完全認(rèn)識(shí)到REITs是其真實(shí)退出的渠道，這個(gè)真實(shí)體現(xiàn)在沒有附帶任何未來的償還負(fù)擔(dān)，還可以保留資產(chǎn)的管理權(quán)。目前投資人和發(fā)行人在公募REITs的錨在價(jià)格上的分歧會(huì)越來越小。”
張晉認(rèn)為，但從二級(jí)價(jià)格來講，觀念上整體公募REITs發(fā)行時(shí)間并不長，還有很多的話題在投資人之間，或者是發(fā)行人和投資人之間沒有完全形成共識(shí)。
整體而言，中國REITs發(fā)展才三年半，如何定義“錨”，是二級(jí)引導(dǎo)一級(jí)，還是一級(jí)對(duì)二級(jí)有牽引作用，還處于摸索過程中。
上海信托房地產(chǎn)基金管理總部董事總經(jīng)理王琴表示，這個(gè)行業(yè)發(fā)展有三年多時(shí)間，目前已接近50支產(chǎn)品，數(shù)量已經(jīng)非常多了，但是容量還不夠大，多少會(huì)存在各種各樣的問題，這是一個(gè)事物從0到1必然會(huì)面臨的問題。
“依然看好REITs市場(chǎng)未來的投資情況。”王琴認(rèn)為，明顯感覺到現(xiàn)在監(jiān)管包括業(yè)內(nèi)都很關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)投資，監(jiān)管傾聽大家的建議，政策也出到點(diǎn)上。“這將對(duì)市場(chǎng)未來更多元的資產(chǎn)、資金具有非常好的促進(jìn)作用，對(duì)REITs未來發(fā)展非常樂觀。”
存量資產(chǎn)大資管時(shí)代來了
近期，受利率下行預(yù)期影響，REITs在二級(jí)市場(chǎng)迎來普遍上漲。
截至12月13日收盤，近5個(gè)交易日，已上市交易的54只公募REITs中，有51只實(shí)現(xiàn)上漲，占比超過九成。其中有2只公募REITs周累計(jì)漲幅超11%。中證REITs全收益指數(shù)周累計(jì)漲幅約2.6%。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在低利率環(huán)境下，REITs憑借其穩(wěn)定的分紅特性，有望呈現(xiàn)出更好的市場(chǎng)表現(xiàn)。
張晉分析，從投資策略上來看，公募REITs資金方整體的資金屬性是偏長期，是以配置為主，這一類資金正好又是對(duì)于利率下行敏感的資金。
具體到投資策略，從今年年初開始，更多的是以偏防御的這類資產(chǎn)，如保租房、新能源這類的REITs漲得較高，今年到現(xiàn)在有20%的漲幅。“像倉儲(chǔ)物流和產(chǎn)業(yè)園，倉儲(chǔ)物流板塊受沖擊比較大，產(chǎn)業(yè)園2023年跌得比較多，今年屬于持平態(tài)勢(shì)。”
另外，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施今年從3月份開始第一批上市以后，因?yàn)閷儆谛碌馁Y產(chǎn)類型，市場(chǎng)對(duì)該板塊的未來趨勢(shì)看不明確，整體板塊保持基本穩(wěn)定。最近一段時(shí)間受中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議里面提及消費(fèi)的內(nèi)容影響，消費(fèi)板塊會(huì)表現(xiàn)較好。
“站在這個(gè)時(shí)點(diǎn)看未來，或許明年投資的關(guān)注點(diǎn)和今年會(huì)稍微有點(diǎn)不一樣。”
張晉認(rèn)為，2024年大的主題是偏抗周期的，不能說明年會(huì)有一個(gè)完整的板塊輪轉(zhuǎn)過來，但是在一些順周期的股票上，有些可能會(huì)存在超跌或者是價(jià)值低估的機(jī)會(huì)。
“能夠登陸REITs市場(chǎng)的資產(chǎn)，從前期跟發(fā)行人接觸來看確實(shí)都是比較優(yōu)質(zhì)的，這些優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)有一個(gè)穿越周期的過程，當(dāng)周期在底部的時(shí)候可能有一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)未來對(duì)于經(jīng)濟(jì)恢復(fù)環(huán)境下，它的價(jià)值和現(xiàn)金流彈性和恢復(fù)能力是比較強(qiáng)的。”
也就是說，過去是劣幣驅(qū)逐良幣，但現(xiàn)在是良幣驅(qū)逐劣幣，投資不動(dòng)產(chǎn)正式進(jìn)入存量時(shí)代。
可以看到，接下來核心的資產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)反而會(huì)越來越顯現(xiàn)出它的價(jià)值所在。除了位置和品質(zhì)好之外，管理運(yùn)營能力也是見真章的時(shí)候，存量資產(chǎn)大的資管時(shí)代已經(jīng)到來。
鐵獅門中國董事總經(jīng)理劉夢(mèng)潔也持同樣的看法。就像最早鐵獅門進(jìn)入中國，成都、天津都關(guān)注，但是現(xiàn)在只看北京、上海、深圳，而且每個(gè)城市里面只看個(gè)別資產(chǎn)。
“所以，現(xiàn)在越來越集中化，對(duì)于投資人而言也一樣，保值可能變成非常重要的一件事，會(huì)做資產(chǎn)的重新配置。原先一些舊的、偏的、不是特別好的，或者是已經(jīng)開始走下坡路周期的，可能會(huì)做退出和再配置。所有的資源開始向頭部集中。”劉夢(mèng)潔表示。
凱德投資人民幣基金投資總監(jiān)何小亮指出，凱德也在積極向REITs靠攏，明年第一個(gè)繼續(xù)的主題就是REITs市場(chǎng)的擴(kuò)容，“我們也會(huì)繼續(xù)密切關(guān)注REITs市場(chǎng)以及相關(guān)的pre-REITs的機(jī)會(huì)。”
此外，也期待明年無論是寫字樓市場(chǎng)還是其他的資產(chǎn)市場(chǎng)，供需關(guān)系上希望可以出現(xiàn)一個(gè)再平衡。如果再平衡出現(xiàn)，對(duì)于凱德和更廣泛的資金管理員來講，會(huì)有更多新的投資機(jī)會(huì)，或者是更多自身再資本化的機(jī)會(huì)都會(huì)出現(xiàn)。
同樣也依賴于國家政策支持。“只有國家政策給得比較足，經(jīng)濟(jì)的基本面企穩(wěn)了，企業(yè)才會(huì)好，不動(dòng)產(chǎn)的載體也才會(huì)好，資產(chǎn)的價(jià)值才能夠回來。”深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)投資部總監(jiān)趙天玉表示。
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