2024年，樓市迎來了火熱的“銀十”行情。
剛剛過去的十月份，全國新房及二手房成交整體走暖，出現“拐點”信號。住房城鄉建設部最新數據顯示，今年10月，全國新房二手房成交總量同比增長3.9%，系連續8個月下降后首次實現增長。
在北京等一線城市，市場情緒回暖最為顯著，10月北京二手住房網簽量超過1.7萬套，創下近19個月以來的最高紀錄。因網簽具有滯后性，從實時簽約合同量看，當月二手房簽約量超2.5萬套。
“不管是新房還是二手住房，一線城市還是二三線城市，中心區或者外圍，剛需或者改善，都出現明顯的反彈，這是過去政策刺激沒有發生的。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
在業內看來，之所以出現上述市場效果，主要因政策密集且給力。今年9月份和10月份，或成為房地產市場的重要節點，9月已是本輪降溫周期的最大底部，“銀十”或將成為新一輪市場周期的起點。
北京二手房成交“量價齊升”
政策“組合拳”作用下，樓市成交真的回暖了，其中尤以一線城市最為顯著。
北京市住建委網簽數據顯示，10月北京二手住房網簽量為17367套，環比9月份增長30.8%，同比去年10月則增長了63%。這一網簽量，也是自去年3月份以來，近19個月里的最高紀錄。
因網簽具有滯后性，不能完全反映市場實時情況。從購房合同的實際簽約量看，多家頭部經紀機構數據顯示，10月北京二手住房實際簽約量超過2.5萬套。北京鏈家統計數據顯示，10月北京二手住房簽約量同比增長138%，可比肩2017年3月份水平，是近7年的新高。
成交量攀升的同時，北京二手房價也有企穩趨勢。北京城市規劃和房地產平臺旗下京房字發文稱，對主要中介機構的監測數據顯示，10月北京二手住房合同成交均價為5.22萬元/平米，環比上漲2.3%，是近一年多以來少見的月度均價上漲，不過沒有大幅漲價，價格較為平穩。
二手房“量價齊升”背后，是市場供求在悄然發生變化：買房人數量正大幅增加，賣房人數量則小幅下降，市場平衡逐步向賣方偏移。北京鏈家數據顯示，10月其新增客源量同比增長超四成，與此同時，新增的房源量和庫存房源量相比上月都有所下降，賣方話語權略有回升。
中指研究院研究副總監徐躍進表示，10月北京樓市活躍度提升，主要受以下幾個因素影響。
第一是政策推動，9月底以來中央出臺一系列支持政策，北京也優化限購、限貸等政策，提振市場信心，推動購房需求釋放。第二是剛需入場，隨著房價持續下跌，部分低總價房源的性價比逐漸顯現，剛需客戶開始進入市場，推動了樓市活躍度提升。
上海易居房地產研究院也表示，價格調整到位，是一線城市二手房交易活躍的重要因素。數據顯示，2021年1季度，是一線城市二手住宅的價格最高點，為44120元/平方米，而2024年3季度為38620元/平方米，價格幅度縮水12%、均價減少5500元/平方米。
“從實際觀察看，價格縮水狀態要更為明顯，即超過30%。”上述研究院稱，今年前三季度，一線城市二手住宅價格逐季下行、出現了深度調整，目前已是2020年以來的最低水平。二手房的價格優勢體現出來了，購房者認購二手房的積極性自然提高。
徐躍進認為，對于北京等核心一二線城市，在多個有利因素支持下，房地產市場量價有望逐漸企穩。從房價來看，核心城市房價經過長時間調整，已經逐步到位，預計房地產市場交易量將逐漸筑底恢復。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，重點城市的新房及二手房市場，都呈現較好的發展態勢。除滬深外，北京、杭州等也明顯拉升，同比增幅超過50%。較多重點城市二手房交易超越“榮枯線”，說明購房政策積極有效，也說明好房源增多、房價調整到位等，吸引了購房者積極入市。
新一輪市場周期信號出現
不僅是北京等一線城市，當下全國樓市已出現“止跌企穩”的信號。
11月1日，住房城鄉建設部數據顯示，今年10月，商品房銷售面積同比的連續下降出現拐點，全國新建商品房網簽成交量同比增長0.9%，比9月份同比擴大12.5個百分點。全國二手房網簽成交量同比增長8.9%，連續7個月同比增長；新房二手房成交總量同比增長3.9%，系連續8個月下降后首次實現增長。
成交量企穩的同時，全國二手房價格跌勢也有所放緩。中指研究院數據顯示，2024年10月，百城二手住宅平均價格為14360元/平方米，環比下跌0.60%，跌幅較9月收窄0.10個百分點；同比下跌7.27%。核心城市二手房成交放量，業主議價空間縮小，百城二手住宅價格環比跌幅收窄。
其中，深圳房價環比下跌0.05%，跌幅收窄最為顯著。深圳929新政后，二手住宅成交量迅速回升，創下自2021年4月以來的月度新高。10月二手房認購超過8000套，不僅超過了枯榮線，甚至達到繁榮期的平均水平。新房認購量也超過1.3萬套，系近十多年來的最高水平。
在業內看來，之所以出現這樣的市場效果，主要是因為本輪政策密集且給力。
10月8日，發改委舉行發布會提出“針對樓市持續偏弱，采取綜合性政策措施，促進房地產市場止跌回穩。”12日，財政部發布會提出“疊加運用地方政府專項債券、專項資金、稅收政策等工具，支持推動房地產市場止跌回穩。”17日，住建部等五部委介紹推動房地產止跌回穩的政策“組合拳”，提出“四個取消、四個降低、兩個增加”。21日，央行降息落地，1年期、5年期以上LPR均下調25BP。
李宇嘉表示，相比之前的政策紓困，本輪樓市政策有多個特點：首先，存量政策和增量政策相疊加，前后政策落地形成了疊加效應，不斷提振和改善市場預期；其次，不僅國家層面政策未停歇，還有20多個省份、100多個城市出臺政策組合拳。政策力度也比較大，比如二套房首付比例降至15%，5年期LPR今年合計下降了60個基點，房貸利率從年初的4%降至3%。
“今年9月份和10月份，是房地產市場和周期的重要節點。”嚴躍進表示，9月份已經是本輪樓市降溫周期的最大底部（降溫周期大致為2021年5月-2024年9月）。10月份交易數據提振，筑底工作基本完成。
他還表示，因部分在途交易沒有完全反映到網簽數據上，預計11月份交易指標有進一步拉升的可能。考慮到全國各地購房政策屬于歷史最寬松水平，后續市場提振空間較大。今年“金九”和“銀十”是房地產周期的分水嶺，“銀十”已成為新一輪房地產市場止跌回穩、向好發展的新起點。
那么，隨著樓市熱度出現回暖，后續各地房價會否上漲？
嚴躍進認為，當下市場回暖具有較強的持續性，近三年壓抑的購房需求正積極釋放。價格方面，則要積極關注“量-價”的傳導效應，成交量的“止跌回穩”將帶來成交價的“止跌回穩”。從各地實際情況看，價格以穩為主，下降空間明顯減少，但短期內價格拉升的可能性不大，四季度或成為房價穩定的黃金期。
（責任編輯：蔡文斌）
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