央廣網北京10月25日消息（記者門庭婷）從國務院國資委批準成立總規模300億元的國有企業土地資產盤活專項基金，再到人民銀行設立3000億元保障性住房再貸款，政策端的持續發力，讓2024年成為國央企存量土地資產規?；P活的元年。今年，從產業園、租賃住房到商業消費區、休閑文創園區，行業開始不斷涌現以市場化、專業化的手段撬動盤活存量土地資產，向“存量”要“增量”的鮮活經驗。
ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然分析指出，由于住房租賃公募REITs在過去兩年已經跑通商業閉環，加之其穩定性和抗經濟周期表現，將存量土地資產盤活為租賃住房，成為一條極具吸引力的盤活路徑。近日，ICCRA住房租賃產業研究院發布了《存量盤活背景下住房租賃行業價值發現》報告，首次針對“國央企存量土地資產規?；P活”議題，提出住房租賃賽道的實操落地指南，預測下一步產業動向。
存量盤活背景下，住房租賃產業價值上升
23日，招商基金蛇口租賃住房REIT掛牌深交所。自22年首批公募REITs 集中上市以來，我國保障性租賃住房公募REITs數量已達6只。在趙然看來，隨著住房租賃商業閉環的形成，租賃住房將成為存量盤活的重要方向。
市場交易數據呈現了同樣的結論?！洞媪勘P活背景下住房租賃行業價值發現》報告（以下簡稱“報告”）顯示，近10年來涉及長租公寓的大宗交易，在交易數量和建筑面積上均顯示出逐年上升的趨勢。另一方面，從公募REITs的市場表現來看，保障性租賃住房REITs相較發行價的漲幅達到了14%-36%（截至2024年9月12日），表現遠優于其他板塊。
然而，“存量盤活一直以來都是一塊兒難啃的‘硬骨頭’，關涉多方利益主體，尤其是在微利運營的住房租賃市場，”趙然表示。ICCRA住房租賃產業研究院在多年產業調研和數據征詢的基礎上，在報告中首次提出目標資產的篩選和資產收益最大化兩大模型，以終為始倒推盤活路徑，實現利益最大化。
其中，目標資產篩選模型通過市場供需匹配度（X軸）和資產標準化程度（Y軸）兩個維度構成四象限，將待盤活的資產劃分為六大類型：理想型資產、機會型資產、低風險低回報資產、高難度高回報資產、潛力型資產和淘汰型資產。資產收益最大化模型則主要基于規劃定位能力、運營管理模式、收入創造能力、成本控制能力和融資優化能力五個維度，形成資產綜合評估框架。
報告認為，存量盤活是存量資產價值發現的過程。而“識別高質量資產”“發掘資產增值潛力”則是行業尤為需要發力的兩個關鍵環節。趙然表示，兩大模型首次通過指標量化，為這一過程提供改進方向上的指導，或將成為住房租賃行業最大化存量資產價值的重要工具。
實現利益最大化，行業還需建立全產業鏈思維
針對行業普遍關注的存量房收儲、城中村改造等對住房租賃行業有較大影響的政策變動，報告亦作出詳盡分析。報告預測，隨著存量房收儲、城中村改造的快速推進，住房租賃市場有望重塑供需結構。趙然在論壇現場表示：“市場或將出現一批‘黑馬’品牌，他們通過快速收儲存量房源，在短時間內大幅擴張管理規模。但這也伴隨著一系列挑戰?！睆墓┬杵ヅ涞慕嵌葋砜矗糠值貐^可能會面臨保障房需求與存量房供給之間的不對稱問題。同時，存量資產來源和類型的多元化，使得有效資產的篩選和改造難度進一步增加，加劇了行業微利運營的挑戰。
對此，趙然指出產業鏈思維或將成為破題的關鍵。即從“投融建管退”全生命周期視角出發，進行資產盤活的戰略規劃。目前，已有不少住房租賃項目成功跑通“投融建管退”閉環，順利邁入資管時代。但針對存量盤活，趙然解釋道：“存量資產持有方應精準識別具備潛力的存量資產，投資決策時不僅要考慮當前的市場價值，還應著眼于未來的增值空間與長期回報。此外，在建、管階段需要確保改造后的資產能夠滿足當前及未來的市場需求，并在退出時最大化資產價值，確保全產業鏈良性運作?！?/p>
報告進一步分析，資產組合視野和產業鏈思維相輔相成。存量資產持有方需要具備資產組合視野，通過整合不同類型資產、多業態協同運營，提升整體投資回報。以產業園綜合體為例，納入長租公寓業態，能夠在分散投資風險的同時，獲得持續穩定的租金回報。
“在篩選、改造、運營存量資產時，用產業鏈思維確保資產在整個生命周期中的價值最大化，利益相關方有望在多方共贏的框架下實現短期經濟效益與長期社會效益的平衡。”趙然表示，這正是盤活存量資產擴大有效投資的題中之義。
（責任編輯：蔡文斌）
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