“可能有人認(rèn)為，‘好房子’是改善性住房、商品房追求的，保障性住房就可以質(zhì)量低一些、配套差一些，這是個(gè)誤解。保障性住房是政府工程，是民心工程，保障性住房更應(yīng)該建成‘好房子’，這是政府應(yīng)該做到，也應(yīng)該做好的事情。”
構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的最新進(jìn)展如何？怎么建設(shè)“好房子”？保障性住房下一步如何發(fā)展？8月23日，在國新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人對這些問題進(jìn)行了一一解答。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，市場仍處在調(diào)整期，隨著各項(xiàng)政策的實(shí)施，市場出現(xiàn)了積極的變化。從我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程看，從人民群眾對好房子的新期待看，房地產(chǎn)市場還有很大潛力和空間。
“中國式現(xiàn)代化，民生為大。”倪虹在發(fā)布會(huì)上談到，民生性強(qiáng)是住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作最突出的一個(gè)特點(diǎn)。下一步，住建部將以讓人民群眾住上綠色、低碳、智能、安全的好房子為基點(diǎn)，統(tǒng)籌推進(jìn)住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域各項(xiàng)改革，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，這幾年住房工作全面回歸民生導(dǎo)向，體現(xiàn)出民生為大。
構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式
關(guān)鍵是找準(zhǔn)居民新期待
加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的治本之策，也是進(jìn)一步全面深化改革的重要舉措之一。
“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，應(yīng)在加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式上取得新突破。”浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬表示，房地產(chǎn)發(fā)展新模式是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及土地制度、金融制度、財(cái)稅制度和行政管理制度等改革，這需要一個(gè)過程，要不斷探索實(shí)踐。
當(dāng)下，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的內(nèi)涵正在變得明晰。倪虹解釋，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式可以概括為四個(gè)方面，在理念上，深刻領(lǐng)會(huì)“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，建設(shè)適應(yīng)人民群眾新期待的好房子；在體系上，以政府為主滿足剛性住房需求，以市場為主滿足多樣化改善性住房需求；在制度上，改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、交易和使用制度，為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展夯實(shí)制度基礎(chǔ)；在要素配置上，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制。
“打造房地產(chǎn)新模式，關(guān)鍵是找準(zhǔn)居民的新期待，從住房供給側(cè)推動(dòng)改革，從住房、配套、品質(zhì)、環(huán)境、可支付等角度落實(shí)好房子。”李宇嘉談到，此次住建部再次從理念、體系、制度、要素四個(gè)維度闡述了房地產(chǎn)新模式的內(nèi)容，讓這一新模式變得更為清晰。
談及構(gòu)建房地產(chǎn)新模式的進(jìn)展，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國在發(fā)布會(huì)上表示，住建部和有關(guān)部門一起正在重點(diǎn)推進(jìn)六方面工作，其中包括完善住房供應(yīng)體系，重點(diǎn)是增加保障性住房建設(shè)和供給；建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制；有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售；建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，推出項(xiàng)目“白名單”制度；研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機(jī)制；以及建設(shè)綠色、低碳、智能、安全的“好房子”。
“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制是構(gòu)建房地產(chǎn)新模式的關(guān)鍵一環(huán)，即從要素資源科學(xué)配置入手，以人定房、以房定地、以房定錢。
在中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜看來，“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)也就意味著未來人口規(guī)模大、人口持續(xù)流入的地區(qū)將獲得更多土地、資金等資源，資源集聚效應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化，未來房地產(chǎn)市場空間預(yù)計(jì)也會(huì)更大。
近年來，取消預(yù)售制的呼聲漸高，老百姓期待買房能實(shí)現(xiàn)“所見即所得”。因此，不少地方推出了一批現(xiàn)房銷售項(xiàng)目，探索商品房銷售制度改革。據(jù)中指研究院監(jiān)測，2023年以來，北京、深圳、鄭州等地已經(jīng)成交多宗現(xiàn)房銷售地塊，部分城市也在鼓勵(lì)支持房企現(xiàn)房銷售。
陳文靜認(rèn)為，短期來看，各地或?qū)⒗^續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)現(xiàn)房銷售，更多城市有望在土地端推出試點(diǎn)。同時(shí)繼續(xù)完善預(yù)售制度，比如優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、調(diào)整預(yù)售門檻并優(yōu)化辦理流程等。
房屋養(yǎng)老金問題一直備受關(guān)注。董建國介紹，目前，上海等22個(gè)城市正在試點(diǎn)，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機(jī)制。董建國表示，個(gè)人賬戶通過繳納住宅專項(xiàng)維修資金已經(jīng)有了，試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶建立起來。
把新房子建成“好房子”
把老房子改造成“好房子”
在房地產(chǎn)新發(fā)展模式下，老百姓對房子的需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向了“好不好”，對“好房子”充滿了新期待。什么是“好房子”？倪虹表示，“好房子”有綠色、低碳、智能、安全四個(gè)特征，具體來看，綠色就是讓人們住得健康；低碳就是為居民省錢，也為社會(huì)節(jié)能；智能就是讓居民用得更方便，目前，電動(dòng)汽車的數(shù)智化程度很高，已經(jīng)成為移動(dòng)終端，“好房子”應(yīng)該成為一個(gè)不動(dòng)的更大智能終端，有很多的應(yīng)用場景；安全就是讓居民住得安心和放心。他也談到，“‘好房子’的內(nèi)涵還需要在實(shí)踐中進(jìn)一步創(chuàng)新發(fā)展和不斷豐富。”
在安全方面，他解釋，一是房屋的本體安全，結(jié)構(gòu)要牢固，抗震防災(zāi)。二是設(shè)施設(shè)備的使用要安全，在水、電、氣、熱和電梯等設(shè)備上安裝一些傳感器，有問題的時(shí)候能夠報(bào)警。三是使用人的安全，通過智能物聯(lián)能夠發(fā)現(xiàn)家里有意外的情況，老人、小孩在家里能夠得到保護(hù)。
近期，市場關(guān)于新一代住宅的討論十分火熱，“第四代住宅”的概念正在悄然興起，“第四代住宅”又被稱為“立體生態(tài)住宅”或“城市森林花園住宅”，其主要特征是把地面的庭院置于高層建筑，讓每層住戶都能擁有公共院落和獨(dú)立花園。
中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)認(rèn)為，相較而言，“第四代住宅”具有公攤低、景觀好、生活空間多元化等優(yōu)勢。他關(guān)注到，為了發(fā)展“第四代住宅”，部分城市出臺(tái)了相應(yīng)的支持政策，其中包括對計(jì)容規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，比如：空中花園符合一定要求時(shí)，允許空中花園面積不計(jì)入容積率和產(chǎn)權(quán)面積，這些調(diào)整有利于減小公攤面積，提升得房率。未來，或許會(huì)有更多城市跟進(jìn)出臺(tái)類似政策。
徐躍進(jìn)認(rèn)為，在新趨勢下，房企應(yīng)加強(qiáng)新一代住宅產(chǎn)品研發(fā)，充分利用計(jì)容規(guī)則調(diào)整所帶來的積極影響，提升住宅產(chǎn)品的吸引力，更好地滿足市場改善性住房需求。
建設(shè)“好房子”有可能成為一個(gè)新賽道。在倪虹看來，“好房子”要有好標(biāo)準(zhǔn)、好設(shè)計(jì)、好材料、好建造以及好服務(wù)，建設(shè)“好房子”需要從這五個(gè)方面下功夫。
另外，在把新房子建成“好房子”的同時(shí)，也要結(jié)合城市更新，想辦法把老房子改造成“好房子”。倪虹說，“有了‘好房子’，我們還要建設(shè)‘好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)’，讓人民群眾生活得更舒心、更安心。”
保障性住房更應(yīng)該建成“好房子”
保障性住房托起了不少新市民、青年在城市的“安居夢”。“關(guān)于住房，一個(gè)是保障，一個(gè)是市場，這（要）兩手抓、兩手都要硬，還要協(xié)調(diào)。”倪虹說。
今年，多地加快推進(jìn)“配租+配售”“兩條腿走路”的保障房體系建設(shè)。其中，配售型保障性住房的建設(shè)，加快解決工薪收入群體的住房困難；多地以“一張床、一間房、一套房”等多樣化、多元化的方式，提供配租型保障性住房，從而解決好新市民、青年等群體的住房問題。
董建國說：“對列入今年計(jì)劃建設(shè)的項(xiàng)目，落實(shí)好財(cái)稅、土地、金融等支持政策，加快項(xiàng)目開工、建設(shè)進(jìn)度，加強(qiáng)工程質(zhì)量安全監(jiān)管，盡早開展配租、配售，讓群眾早日實(shí)現(xiàn)入住。”
為了進(jìn)一步加大保障性住房的建設(shè)和供給，董建國表示，下一步，住建部將會(huì)同有關(guān)部門抓規(guī)劃編制、抓制度完善、抓項(xiàng)目建設(shè)以及抓“好房子”樣板。
一些青年和新市民在租賃或購買保障性住房時(shí)可能會(huì)遇到一個(gè)痛點(diǎn)：這類房子不少處在較為偏遠(yuǎn)或者交通不太便利的區(qū)域，不方便他們通勤。對此，董建國也談到，在抓規(guī)劃編制方面，將“把保障性住房優(yōu)先安排在交通便利、公共設(shè)施較為齊全的區(qū)域，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)職住平衡”。
住建部還將加強(qiáng)項(xiàng)目的謀劃和儲(chǔ)備，做好明后年項(xiàng)目的前期工作，形成“實(shí)施一批、儲(chǔ)備一批、謀劃一批”的項(xiàng)目滾動(dòng)推進(jìn)機(jī)制。
陳文靜認(rèn)為，接下來，各地將持續(xù)完善住房供應(yīng)體系，增加保障性住房建設(shè)和供給，各地要堅(jiān)持“以需定建”“以需定購”。未來一段時(shí)間，預(yù)計(jì)將有更多城市或地區(qū)公布住房發(fā)展相關(guān)規(guī)劃，而更多關(guān)于不同類型住房的供給規(guī)模、區(qū)位、需求結(jié)構(gòu)等細(xì)化內(nèi)容公開，有利于企業(yè)更好地參與其中。
據(jù)中指研究院監(jiān)測，目前，約60城表態(tài)支持國企收購存量房用作保障房，其中超25城發(fā)布了征集公告，對收購價(jià)格、收購項(xiàng)目的面積均有一定要求。陳文靜預(yù)計(jì)，未來，更多城市將會(huì)跟進(jìn)發(fā)布征集公告，加快收購存量房用作保障房相關(guān)進(jìn)程。
“可能有人認(rèn)為，‘好房子’是改善性住房、商品房追求的，保障性住房就可以質(zhì)量低一些、配套差一些，這是個(gè)誤解。保障性住房是政府工程，是民心工程，保障性住房更應(yīng)該建成‘好房子’，這是政府應(yīng)該做到，也應(yīng)該做好的事情。”董建國表示，今年前7個(gè)月，全國保障性住房和城中村改造安置住房已經(jīng)開工和籌集235萬套（間），完成投資4400多億元。目前，各地已經(jīng)確定了一批保障性住房示范項(xiàng)目，按照“綠色、低碳、智能、安全”的要求開展“好房子”建設(shè)，不斷提升保障性住房的品質(zhì)，努力讓群眾住得健康、住得安全方便。（中青報(bào)·中青網(wǎng)見習(xí)記者 趙麗梅 記者 張均斌 ）
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