近日，被廣泛關注的國企下場收購存量商品房有了新消息。8月7日，“深安居”微信公眾號發布關于收購商品房用作保障性住房的征集通告，深圳市安居集團有限公司所屬企業擬開展收購商品房用作保障性住房工作。這是第二個一線城市實施“國企下場”收儲。此前的5月30日，廣州增城政府發布公告，公開征集廣州（新塘）至汕尾鐵路項目（新塘段）符合條件商品性安置房源。
今年以來，“去庫存”逐漸成為房地產政策的重心之一，在央行、住建部的多次會議上，“國企收儲未售新房”這一說法被多次提到。業內人士認為，從此次深圳發布的征集通告來看，本次征集是針對全市開展的，具有很強的信號意義，深圳作為一線城市，意味著“國企下場”參與商品房“收儲”邁出了新的一步。那么，官方下場后，對當地樓市有何影響？目前，商品房“收儲”在省城太原有何進展？未來，這種模式的大面積推行有何難點？山西晚報記者進行了調查了解。
A 多項政策支持 國企批量收房去庫存
山西晚報記者了解到，深圳市安居集團有限公司是深圳市屬國有獨資企業和保障性住房專營機構。根據其發布的公告，此次向深圳市域征集商品房用作保障性住房項目的征集范圍為：深圳市（不含深汕特別合作區）范圍內商品房性質的住宅、公寓、宿舍等，優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟項目（房源）。業內人士認為，作為一線城市，深圳此舉對整個樓市意義非凡。
今年以來，“防風險”“去庫存”成為房地產領域主要任務。4月30日，中共中央政治局會議提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，為本輪去庫存政策定調；“5·17”樓市新政中，中共中央出臺一系列政策，確定了去庫存的具體執行思路，包括：設立3000億元保障性住房再貸款，允許土地調規，支持收回、收購已出讓閑置存量住宅用地等；6月12日，中國人民銀行在山東省濟南市召開保障性住房再貸款工作推進會，支持地方國有企業以合理價格收購已建成存量商品房用作保障性住房配售和租賃；6月20日，住建部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房視頻會議，推動各城市和縣城有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作；7月30日，中共中央政治局召開會議，會議強調積極支持收購存量商品房用作保障性住房……山西晚報記者注意到，隨著各項政策推進，各地開始積極響應，湖北、廣州、武漢等多地鼓勵收購符合條件的存量房源用作保障性住房，而部分城市如貴陽、惠州、臨滄、大理州等地則發布征集商品房用作保障性住房的公告，由地方國有企業在部分行政區域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。據相關市場機構統計，目前已有超過30個城市發布相關政策。業內人士分析認為，收購存量商品房用作保障房已是當前政策主推的“去庫存”方式之一。
山西晚報記者查詢相關職能部門發布的信息了解到，目前太原并沒有公開發布過類似的征集、收儲公告，不過在去年發布的太原樓市“新九條”中曾經提出：支持住房租賃企業采取市場化購買商品房或委托定向開發等方式，籌集保障性租賃住房，簽訂購買協議后，符合條件的即可向相關部門申領專項獎補資金；運營期滿后，可作為商品房上市交易。據業內人士介紹，目前省城市面上的保障性租賃住房，很大一部分都是由租賃企業采取市場化購買商品房收購的，部分租賃企業也有國企背景。此外，太原雖然沒有發布過公開征集商品房用作保障性住房的公告，但相關工作正在有序推進中，參照山西其他地市，例如大同此前發布的《關于加快化解非住宅商品房庫存方案》中明確提出了“支持非居住存量房屋改建為保障性租賃住房”，證明我省在商品房“收儲”方面已經有所行動，而政策完善、實施、公布都需要時間。
B用作保障性住房 商品房“收儲”一舉多得
所謂商品房“收儲”，是指收購已建成的存量商品房用作保障性住房，而“國企下場”即地方政府組織當地國企從開發商手里買房。業內人士認為，這樣的“去庫存”方式有助于緩解房企經營壓力、穩定市場預期。
根據此前的多項政策，此次“國企下場”收購存量住房，對象很明確：房地產企業已建成未出售的商品房，也就是市場上存在的大量新房。而“國企下場”的背后，則是各地房地產市場較高的庫存壓力和較長的去化周期。以最近發布公告的深圳為例，據當地一家權威房地產信息平臺數據顯示，截至7月底，深圳一手住宅可售套數為48974套，截至2024年上半年，全市新房庫存面積為516萬平方米，去化周期高達24.8個月。根據國家統計局公布數據顯示，今年1—6月份，新建商品房銷售面積47916萬平方米，同比下降19.0%，其中住宅銷售面積下降21.9%。新建商品房銷售額47133億元，下降25.0%，其中住宅銷售額下降26.9%。庫存方面，6月末，商品房待售面積73894萬平方米，同比增長15.2%。其中，住宅待售面積增長23.5%。按照此前相關機構標普信評的預測，我國2024年全年商品房銷售額預計在9.5萬億—10萬億，對比2021年18萬億的峰值下降近一半。新房銷量在走低，存量在不斷增加，眼下去庫存迫在眉睫。業內人士分析認為，“國企下場”消化存量房可以有效刺激房地產消費。
此外，從目前各地已經公布的政策來看，均明確提出“用作保障性住房”，同樣以深圳為例，通告明確為《關于收購商品房用作保障性住房的征集通告》，其中也提出了“積極構建‘保障+市場’住房供應體系。”“一般而言，如果新建保障性住房項目，從項目選址、設計、施工到交付，正常周期需要三到四年。”業內人士介紹，如果采用直接收購的方式，將符合條件的商品房直接變為保障性住房，則大大縮短了這一周期，可以更快地滿足剛性住房群體的需求。
“當前樓市，保交付仍然是各房企的工作重點，雖然在政策、金融等多方面有諸多助力，但對于房企來說，新建商品房去化放緩是顯而易見的，這對部分開發商來說必然會帶來一定的資金壓力。”業內人分析認為，將部分存量商品房用作保障性住房，一方面可以加快去庫存，另一方面有助于部分房企回籠資金，不僅有助于穩定商品房市場，也能幫助房企化解“保交付”、甚至是償還債務的壓力，與此同時還增加了保障性住房的籌集渠道，可以說是一舉多得。
C房源有要求 收購個人二手房難點多
既然是籌集保障性住房的新渠道，那么對房源自然有一定的要求。山西晚報記者查詢發現，各地的要求大同小異，主要包括位置、面積、配套、手續等方面。
首先，收購的項目需要保證合法合規性，這是所有發布公告的城市均提出的一項硬性要求，包括已取得竣工驗收備案證明、房源權屬清晰且可交易、能滿足金融機構發放貸款的要求等；其次，房源位置要合適，處于交通便利、配套設施較為齊全的區位；再次，戶型面積合適，比如深圳要求主力戶型面積應滿足深圳市保障性住房戶型、面積（65平方米以下），多地還按照配租型和配售型兩種類型劃定標準，比如煙臺的收儲細則中提出轉為保障性租賃住房的建筑面積在70平方米以內，轉為配售型保障性住房的建筑面積以90平方米為主；最后，多地明確提出優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟項目，煙臺、新鄉、威海甚至規定以整幢作為基本收購單位。
“收購的房源，要及時地轉化成保障性住房，這就意味著房源一方面要滿足這部分剛需群體的需求，比如戶型和位置的要求、可承受的價格等，另一方面，也要方便收購企業在后期的運營和管理。這就導致收房不能盲目進行。”業內人士介紹，這是“國企下場”收購存量住房，主要面向房地產企業已建成未出售的商品房的重要原因。這在省城的諸多保障性租賃住房項目上也有體現，山西晚報記者走訪發現，省城的保障性住房均處于區域內核心地段，且多為整幢或獨立單元，由相關企業統一運營管理。
此前，多地出臺了“以舊換新”政策，少數城市也推出“國企下場”收購居民自有的二手房的政策。對此，業內人士表示，短期來看，國企收購居民二手房用作保障性住房的可能性不大。“個人二手房源過于分散，且存在各種不確定性因素，這使得收購后再利用的難度加大。”業內人士認為，在實際操作中，個人二手房源在房齡、位置、質量等方面參差不齊，而保障性住房需要公共配套設施集中配置或共享，個人二手房源集中運營難度太大，很難引起企業的積極性。山西晚報記者查詢了多個實施“收購個人二手房”政策的城市，大都收購數量有限，且并非保障性住房的主力，例如江蘇省太倉市，這部分“以舊換新”舊房是為了豐富人才公寓和保障房供給種類，西安則鼓勵有條件的企事業單位、社會主體租賃或購買相對集中的二手住房，實施微改造后用于職工宿舍、居家式旅館、民宿等運營，打造多元化住房市場，而部分城市甚至由收購二手房的開發商自行處理。
D價格是關鍵 合理的“收儲”才有用
雖說“國企下場”參與商品房“收儲”是目前政策主推的“去庫存”方式之一，但目前還在發展階段，實際操作中的一些難點也要格外注意。
首先就是價格方面，根據《關于規劃建設保障性住房的指導意見》，保障房配售規則為：“土地成本+建安成本+利潤”保本微利定價，即配售價格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定。而多數城市發布的項目收購細則明確提到“以同地段的保障性住房重置價格作為參考上限”，所謂“保障性住房重置價格”，是指在特定地段上按照當前市場條件重新建造一套與現有住房相同或相似條件的住房所需的成本，通常包括劃撥土地成本、建安成本以及不超過5%的利潤空間。業內人士分析認為，這個計算出的價格作為收購價格，與當地的商品房售價往往會有較大差距，例如此前網上曾傳出西安的配售型保障房的定價將在周邊商品房價格的50%以內，如果按照此價格收房，房企的出售意愿恐怕不高。“目前公布國企收房細則的城市，多數是三四線城市，雖然一線城市對保障性住房需求更高，但多數庫存水平不高，在此背景下，要求房企打折出售大量的存量房恐怕很難。”山西晚報記者采訪了省城資深營銷業內人士，其表示眼下的省城樓市中多數房企把“穩”字放在首位，特別是運營良好的頭部房企，開發腳步放緩、推貨量有限，幾乎沒有高周轉、高杠桿帶來債務壓力，并不需要低價出售存量房快速回籠資金，如果國企大范圍收購價格過低，盲目參與反而會損失利潤和收益。
此外，收購的房源要轉化成保障性住房，這意味著不是單純地為了去庫存而收購商品房，而應該是在滿足當地保障房需求的前提下推進批量收購。業內人士表示，這就要求收購方不僅要了解當地的存量房情況，便于篩選合適的房源，也要摸清剛需住房群體的大小，既要收房也要考慮如何處理，合理的“收儲”才能帶來去庫存、穩市場、增加保障性住房供給等多重利好作用。
山西晚報記者 柴旭暉
（責任編輯：梁艷）
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