3月是樓市傳統的“小陽春”，伴隨著2024年不斷釋放的政策利好，很多城市二手房的看房、成交熱度明顯上升。其中，北京、上海、深圳二手房市場復蘇明顯，3月份的成交量雙雙突破當地“榮枯線”，而深圳二手房銷售已超去年同期。
中指院統計，截至3月31日，重點城市二手房成交套數已連續6周環比增長，上周(3.25-3.31)成交量更是達到了2023年下半年以來周度最高水平。另據貝殼研究院監測，今年以來，貝殼重點50城市二手房成交量持續向上修復，部分城市和產品價格跌幅止跌甚至略有小幅上漲。
相較而言，新房市場則仍顯清冷，據開源證券監測，2024年初至今，全國64城商品住宅成交面積累計同比下降44%；而全國17城二手房成交面積累計成交面積同比降幅已收窄至約20%。
多位受訪人士認為，受惠于各地優化限購政策釋放需求、降息形成利好等多方面因素影響，各地二手房市場出現成交上漲，但這多是由以價換量推動，并不意味著當下入市信心已完全恢復。
新房、二手房兩重天
步入3月份，不少城市的二手房市場活躍度提升明顯。
一線城市中，深圳的二手房市場在3月份則不斷刷新歷史紀錄。據深房中協統計，3月全市二手房網簽達5196套，環比增長116.6%，同比增長5.1%，突破了5000套行業榮枯線。這也是時隔3年，深圳月度網簽量再次突破5000套。
北京、上海的復蘇態勢也有所顯現。據北京市住建委官網數據統計，3月二手房網簽量14280套，環比上漲125.5%，也突破了1.2萬套的“榮枯線”，并創下了近一年來的最高點；上海的3月二手房成交量超2萬套，越過1.5萬套的“榮枯線”，市場回暖跡象明顯。
據克而瑞監測，在武漢，2024年第8周-第10周二手房成交節節攀升，其中第10周周成交套數高達1322套，與2023年第10周成交量基本持平；在天津，今年第8周-第11周二手房成交走高，其中第11周周成交套數達到1092套，基本已達去年二季度以來周度高點。
整體來看，重點城市二手房市場大多呈現出了“小陽春”的跡象。
據諸葛數據研究中心監測數據，2024年第13周，重點10城二手房成交量約為1.98萬套，環比上漲6.94%，總體成交量延續平穩上行態勢，實現“六連漲”，且成交量還創下了自去年5月份以來周度新高。整個3月份，重點10城二手房成交超7.23萬套，較2月份大幅上漲123.35%。
二手房市場相對良好的表現由多重因素促成。中指研究院市場研究總監陳文靜分析稱，一是春節后部分城市二手房掛牌量提升，部分業主降價帶動，二手房活躍度相對較高，同時，隨著二手房掛牌量增加，部分優質戶型、更高性價比的二手房項目入市，也在一定程度帶動需求入市。
此外，二手房作為現房，購房者所見即所得，也縮短了購房者的入住時間，購房者偏好度相對更高；春節過后為小學入學辦理時間，為滿足孩子上學需求，部分購房者集中入市，也推動了二手房市場活躍度提升。
將時間線拉長可以發現，今年以來的二手房市場整體上表現出較好的修復態勢。貝殼研究院二手房市場監測數據顯示，2024年春節過后，貝殼重點50城市二手房成交量持續向上修復；盡管由于去年特殊的高基數，今年1-2月份二手房交易量比去年同期減少，但比2022年同期明顯增加28.5%。
在3月前兩周，深圳、南京、合肥、長沙、蘭州等多個城市的貝殼二手房成交量超越去年同期。“今年看房客戶數量與去年相當，但新增房源有所減少，有利于后續市場供求關系改善。”貝殼研究院表示。
二手房與新房市場是高度相關的。盡管目前我國的住房供需總體基本平衡，但當下的住房需求絕大多數是“賣小買大”、“賣舊買新”的改善需求，而在房屋總價處于高位的現階段，改善置業的資金門檻頗高，賣掉舊房成為置換的關鍵環節。
在一二線城市，房地產市場已經形成了“賣一買一”的置換鏈條，二手房市場的賣家往往會成為新房市場的購房者，并且也會通過出售二手房獲得購房資金。于是，二手房市場活躍起來之后，也就有助于置換鏈條重啟、增加市場活力，新房銷售也將得到有效恢復。
新房存滯后效應
目前，二手房市場的熱度并未能帶動新房成交，多位受訪業內人士認為，現下二手房市場盡管有所修復，但成交量還不夠多，并不意味著當下入市信心已完全恢復，不足以拉動新房市場。
58安居客研究院院長張波向記者表示，目前一線城市老舊二手房的成交還未出現明顯抬頭跡象，這與一線城市限購依然偏嚴有關。“例如上海放松了外環外單身的限購，但大量外環內老破小的目標客戶正是單身人士，由于外環內老舊二手房成交未能快速提升，大量的置換需求就被卡在賣房這個環節。”
事實上，許多城市當前二手房市場的熱鬧、部分城市的成交改善，多是以價換量所致，市場并未真正進入景氣的態勢。
在南京，3月份二手房整體成交均價約為26245元/平方米，環比則下滑4.9%，房價回落至2.7萬大關以內，且逐月走低。在天津，業主掛牌預期已大幅降低，房價持續下降，據克而瑞監測，天津新房和二手房價差在2023年下半年以來明顯走闊，截至2024年2月末，天津新房成交均價為17926元/平方米，二手房則為10136元/平方米，價差近8000元/平方米。
即便是一線城市北京，二手房價也在持續走低。據國家統計局數據，2023年9月至2024年2月，北京二手房價格已經連續五個月環比、同比都在下跌。克而瑞認為，若二手房價格繼續下調，未來可能會傳導至新房端。
房地產市場當下的形勢也延緩了部分購房者入市的進度。陳文靜認為，部分置換需求在二手房賣出后持幣觀望情緒仍較重，一定程度延緩了置換新房的速度，同時部分購房者仍觀望后續政策出臺落地，等待更適合的時間入場。整體看，從二手房售出到購買新房之間需要一定時間。
值得一提的是，二手房持續以價換量的另一個結果，是讓新房逐漸喪失價格優勢，形成競爭關系。
張波表示，目前很多一二線城市的二手房其實是在搶一手房客源，而非熱度傳導。2022年之前不少板塊存在一二手房倒掛，“打新”人群看中的是新盤的價格優勢，而2023年二季度開始，二手房價下調幅度加快，不少板塊的一二手倒掛已經消失，這就導致新盤的價格優勢不在，由于二手房中存在不少急售的“筍盤”，次新二手房價格甚至低于新盤價格，加之二手房“所見即所得”的優勢，導致更多人群愿意選擇優質次新二手房。
上述房企市場負責人也認為，之前房地產行業發展高峰期超供的新房，如今會轉化成二手房，蠶食新房市場的空間，因此“市場成交總量會較早恢復，但是新房市場需要更長時間”。
不過，業內認為，隨著房地產供需兩端政策持續優化調整，購房者置業意愿或將迎來溫和修復，疊加“白名單”項目融資支持持續落地，項目建設推進也有利于提振市場信心，進而帶動新房銷售邊際好轉。
（責任編輯：蔡文斌）
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