□ 2023年12月14日，北京、上海同日調整優化房地產政策，帶動了年底北京樓市成交量出現一定翹尾行情，也使得上海樓市出現積極變化。
□ 2024年，宏觀政策將繼續發力穩經濟，“先立后破”的政策基調也給房地產政策帶來了更強的優化預期。
2023年12月14日，北京、上海同日調整優化房地產政策，帶動了年底北京樓市成交量出現一定翹尾行情，也使得上海樓市出現積極變化。整體而言，京滬新政大幅降低居民置業門檻和置業成本，對購房和換房都有積極促進作用，短期提振效果明顯。
據中指研究院統計，北京地區相關政策落地后，2023年12月15日至12月31日，北京新房成交4443套，同比增長28.4%，日均成交261套，較2023年12月1日至12月14日日均增長120%，在部分項目集中網簽等因素帶動下，各周成交量環比持續走高。2024年以來，新房前兩周周均成交量與新政前一周基本持平。
二手房相關數據顯示，2023年12月北京二手房住宅網簽12963套，和新政實施前11月的12545套基本持平。2023年全年，北京二手房住宅網簽155432套，超過2022年的14.1萬套。
“北京新政帶動房地產市場實際成交上漲20%左右。”中原地產首席分析師張大偉說。
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪認為，自2023年9月一線城市全面落地“認房不認貸”后，市場對于一線城市政策松綁具有較高期待，北京、上海接連松綁購房政策，無疑是向市場傳遞出重磅利好信號。
1月30日，上海再度發布重磅政策，規定自1月31日起，在上海市連續繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非上海市戶籍居民，可在外環以外區域(崇明區除外)限購1套住房。“此前非上海市戶籍人士購房，需滿足‘5年社保+已婚’條件，現在取消了已婚條件。”易居研究院研究總監嚴躍進表示，上海外環以外區域約占全市60%的房源量和交易量，購房空間充足，可以更好滿足相關群體首套房或剛需房的置業需求。
值得注意的是，對于換房家庭而言，必須先賣掉二手房才能置換新房，北京當下二手房掛牌房源已接近17萬套，從整體情況來看，中低端房源出現了滯銷現象。中指研究院市場研究總監陳文靜認為，預計二手房掛牌量短期內將處于高位，二手房價格仍有一定下跌壓力，若優化政策繼續推進，二手房價格也有望逐漸趨穩。
中指研究院數據顯示，2023年12月15日至12月31日，上海新建住宅成交6193套，日均成交364套，較12月1日至12月14日均增長19%。調整后的政策發布當周成交量就實現了環比大幅增長，但受制于供給量不足，之后各周成交量環比持續下降，不過，周均成交量仍高于新政發布前一周水平。2024年1月1日至1月14日，成交量整體穩定在相對高位，實現環比增長。
“上海部分總價在600萬元左右的近郊新盤出現了較好的銷售。二手房稅費成本明顯降低，很多房東愿意賣房，也愿意降價，加上換房需求的增加，二手房市場有部分明顯活躍跡象。”嚴躍進說。
2023年底召開的全國住房城鄉建設工作會議指出，2024年工作要堅持穩中求進、以進促穩、先立后破，重點抓好住房和房地產板塊、城鄉建設板塊、建筑業板塊、基礎支撐板塊四大板塊工作。
業內人士普遍認為，2024年，宏觀政策將繼續發力穩經濟，“先立后破”的政策基調也給房地產政策帶來了更強的優化預期。
張大偉表示，2023年北京樓市“小陽春”主要依賴學區房和前期積壓的需求釋放，預計2024年市場高點很可能出現在3月份至4月份。預計1月房屋成交量在1.2萬套至1.3萬套之間，春節過后，3月成交量有望再次超過1.5萬套。
58安居客研究院院長張波預計，今年一線城市的限購門檻會再降低，更多低能級城市或通過發放購房補貼等方式促進購房需求釋放。“對于新房市場，房企要做好‘以價換量’的準備，目前入市群體對房價本身較為敏感，房企在優惠層面要更務實，多一點實際讓利更能帶動銷量提升。”張波說。
“北京、上海政策優化力度較大，涉及面較廣，從降低購房成本和購房門檻上全面發力，有利于促進剛需和改善性住房需求釋放。”陳文靜說。(中國經濟網記者 李方)
（責任編輯：蔡文斌）
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