央廣網北京1月26日消息（記者門庭婷）近日，中國人民銀行辦公廳、金融監管總局辦公廳聯合印發《關于做好經營性物業貸款管理的通知》（以下簡稱《通知》）。
《通知》細化了商業銀行經營性物業貸款業務管理口徑、期限、額度、用途等要求，明確2024年底前，對規范經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，除發放經營性物業貸款用于與物業本身相關的經營性資金需求、置換建設購置物業形成的貸款和股東借款等外，還可發放經營性物業貸款用于償還房地產開發企業及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產領域的相關貸款和公開市場債券。
對此，業內人士紛紛表示，房企可以進一步盤活存量資產，通過經營性物業貸款改善自身流動性，優化債務結構，降低短期償債壓力。
一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求
1月24日，國務院新聞辦舉行新聞發布會，中國人民銀行行長潘功勝在回答提問時表示，近年來，一批突出風險點得到有效處置，金融機構經營整體穩健。去年以來，各部門和地方政府采取有效措施，積極化解房地產和地方債務風險。金融機構在金融管理部門的指導下，著力支持房地產企業特別是頭部房企的融資渠道穩定。
“地方政府債務有很強的區域性，面臨償債困難的主要是少數欠發達地區，對于經濟和金融總量的影響有限。人民銀行將繼續配合行業主管部門和地方政府做好相關金融支持和風險化解工作。”潘功勝提到。
潘功勝說：“近日，人民銀行將聯合金融監管總局出臺完善經營性物業貸款的有關政策，支持優質房企盤活存量資產，擴大資金使用范圍，改善流動性狀況。這份文件今天晚上或者明天晚上就會發布。”當晚，新《通知》便正式落地。
在貸款額度方面，《通知》顯示，經營性物業貸款額度原則上不得超過承貸物業評估價值的70%。貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，且貸款到期日應早于承貸物業產權證到期日至少5年。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提到，《通知》顯示，經營性物業貸款的用途很廣泛，可用于承貸物業在經營期間的維護、改造、裝修等與物業本身相關的經營性資金需求，以及置換借款人為建設或購置該物業形成的貸款、股東借款等。而且貸款期限比開發貸還要長，遠比開發貸三年以內的周期要長。而且現金流良好的物業，其利率會比較低。
在風險管理方面，《通知》提到，商業銀行應嚴格開展貸前調查和貸中審查，科學區分房地產開發企業與集團控股公司風險，承貸物業有共同產權人或第三方權利人的，貸款前應取得其書面同意。
李宇嘉認為，風險管理對商業銀行過去一味的依賴抵押物市場價值上漲來維護銀行債權的簡單經營邏輯和風控是巨大的考驗，需要商業銀行具備經營性物業經營的市場前景和現金流判斷。如果能做到這一點，經營性物業貸款將會獲得放量增長，從而實現房地產風險的防范和控制，從中也能厘清哪些房地產企業是優質的，這是房地產白名單誕生的唯一路徑。對穩健經營和長期持有運營不動產的房企首先利好。
此外，《通知》還顯示，中國人民銀行、金融監管總局各分支機構要加強經營性物業貸款監管，指導督促商業銀行嚴格落實本通知要求，依法合規開展經營性物業貸款業務，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。
對于此次發布的經營性物業貸款新政，中指研究院研究副總監徐躍進認為，2024年，房地產政策以防風險為首要目標。他表示，房企通常會以存量經營性物業為底層資產進行相關的融資，比如CMBS、類REITs等。接下來，經營性物業貸款可能更多地是用于置換存量債務。
加快推進城市房地產融資協調機制落地見效
除經營性物業貸款新政外，1月24日，中國人民銀行還發布通知顯示，自2024年2月5日起，下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構），本次下調后，金融機構加權平均存款準備金率約為7.0%；自2024年1月25日起，分別下調支農再貸款、支小再貸款和再貼現利率各0.25個百分點。
中指研究院市場研究總監陳文靜表示，此次為2024年首次降準，降準力度較大。本次降準也將為市場提供更多長期資金，增加資金流動性，進一步降低資金成本，推動經濟良好運行，同時，也將為化解房地產風險提供有利的資金基礎，有利于房地產行業修復，穩定市場預期。
與此同時，央行將于1月25日下調支農支小再貸款再貼現利率由2%下調至1.75%。陳文靜告訴記者，該貨幣工具利率自2021年12月后便未有調整，此次下調支農支小再貸款再貼現利率，可有效降低“三農”、小微企業融資成本，滿足企業融資需求，也將有助于推動LPR下行。
在完善經營性物業貸款有關政策發布后，央行、金融監管總局進一步表態將加快推進政策落地，大力支持房地產產業。1月25日國務院新聞辦舉行的新聞發布會上，國家金融監督管理總局副局長肖遠企表示，房地產產業鏈條長、涉及面廣，對國民經濟具有重要影響，與廣大人民群眾生活也息息相關，金融業責無旁貸，必須大力支持。
他介紹，接下來，金融監管總局將指導金融機構用好用足現有的金融支持政策，繼續做好房地產金融服務，保持房地產信貸整體穩定，滿足合理融資需求，為維護房地產市場平穩健康發展貢獻和發揮金融力量。
肖遠企提到，近期金融監管總局將從以下幾個方面展開工作，一是加快推進城市房地產融資協調機制落地見效。近期還將召開相關工作部署會，要求銀行盡快行動起來。二是指導金融機構落實好經營性物業貸款管理要求。三是繼續做好個人住房貸款金融服務。四是指導和要求銀行等金融機構大力支持重大基礎設施、城中村改造、三大工程建設。
（責任編輯：蔡文斌）
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