自房地產行業出現債務違約潮至今，不少出險房企在過去兩年有余的深度調整中自救，接連在債務重組方面取得重要進展。
2024年開年僅半個月，先后有正榮、旭輝、奧園、龍光等多家房企披露了境外債務重組方面的階段性進展，包括重組方案獲法院批準、與債權人小組簽署支持協議、給出較為成熟的債務重組方案等，且皆達成了不同程度的削債規模，基本均在40%以上。
同期，部分房企的境內債務展期也得到有效推進。據中指院不完全統計，截至目前，富力、融創、奧園等少數房企基本完成境內外債券重組或展期；龍光、花樣年、時代、碧桂園等房企基本完成境內債券展期，華夏幸福、當代、綠地等房企則基本完成境外債券展期或重組。
業內預計，2024年，會有更多風險企業債務重組取得進展，房企風險出清將提速。不過，化債完成并不意味著成功上岸，面臨仍未企穩的銷售市場和未明顯改善的融資環境，房企仍需要努力恢復自身的造血能力。克而瑞認為，債務重組完成之后，出險房企仍應以保交付為主要目標，積極營銷、促進銷售去化及現金回籠，修復基本盤，依靠銷售回款提升自身“造血能力”，才能真正擺脫困境。
房企化債提速
自2021年下半年以來，房企批量出險已有兩年時間，化債進程如今才明顯提速。
1月12日，龍光與持有本金33.69億美元境外優先票據的債權人小組簽訂了債權人支持協議，占公司境外重組債務本金總額的約51%；同期，正榮也與債權人特別小組成員訂立了重組支持協議。
稍早些時候，旭輝披露了其境外債重組方案，把境外債務轉換為無本金削減的純展期(分別以票據和貸款授信的形式)、小幅本金削減的展期、本金大幅削減的展期以及附帶部分轉股的展期，同時提供了相應的保證和擔保組合作為增信，包括特定項目、資產組合的現金流歸集、股權抵押等。
進展較大的是華南房企奧園。1月12日，奧園發布公告稱，其境外債務重組計劃已經獲得相關法院批準，此前1月10日奧園股東特別大會表決已經通過了發行強制可轉換債等相關議案。這也意味著，歷時24個月的談判，奧園完成了境外債務重組流程。
在規模房企中，融創則在2023年底率先完成了境外債務重組，于2023年11月達成了重組條件，方案落實生效。
從目前的債務重組方案來看，大多數房企均選擇了債務展期搭配債轉股、股權轉讓等“以股換債”類的方案，這能夠切實的實現債務規模的削減，從而實現降杠桿。
據國泰君安研報，從已披露的計劃來看，融創、奧園已經分別實現了45億美元、49億美元削債規模，旭輝、世茂的目標削債規模分別為33~40億美元、60~70億美元。由此可見，目前各家房企推進的債務重組方案中均實現了較大幅度的削債，比例大約在40%-60%。
有出險房企內部人士向第一財經記者表示，不同債權人有各自的訴求，有的銀團不能接受削債，但也有部分禿鷲基金，以很低的價格入局，短期折價退出離場也是可以接受的選擇，“核心還是房企沒能力全額兌付了”。
另有對房企債務重組較為熟悉的資本市場人士向記者表示，也有不少金融機構則是因為沒有討價還價的余力，部分持有機構已經選擇撥備了，而且長期斗爭會產生額外外費用。
國泰君安房地產行業分析師謝皓宇也認為，房企債務重組提速，后續重組條件和進度與行業修復進程密切相關。若后續行業修復進程低于預期，境外債務債權人的處境將更被動，房企重組的進度預期加速且條件的放寬程度也將加大。
值得一提的是，還有部分房企選擇了前置債務重組，也即在債務還未發生實質性違約之前進行重組。例如，2023年9月，遠洋集團將8筆美元債進行整體重組，這些債務到期時間為2024-2030年；同年8月，碧桂園將9只約147億元金額的境內債進行展期。
浙商證券房地產行業分析師楊凡認為，目前房企在未能等到市場出現明確的拐點前，率先通過債務重組對公司現金流進行自救，是一個較好的選擇。
楊凡認為，公司出現債務風險通常不會只停留在單個債券上，引發流動性枯竭的因素如果不能在短期有效解決，那么會引發一連串的債務違約問題。如果公司逐一和債權人談判談條款，會使得公司疲于應付，可能會影響到公司的正常經營。而前置債務重組如果順利，公司可以免于實質性違約，不產生違約記錄，征信記錄和市場形象得以保證，有利于后續繼續融資和對外合作。
債務重組后壓力仍存
隨著債務重組方案迎來關鍵進展，各大出險房企有望得到喘息的機會，逐步回歸到正常的經營軌道上。
這其中一項關鍵的工作是保交付。楊凡認為，在企業資金緊張的時候，將有限的資金用在保交樓的“刀刃”上，能夠逐漸盤活公司在監管賬戶上的受限資金和整體的現金流。
正在推進債務重組進程的華東房企人士也向記者表示，當前公司工作重心除了推進保交付之外，處理好債務方案，爭取更多時間，盤活手中有限的車位、商鋪等資產，同時也還是要保證產品品質，兌現給客戶的承諾，也保留好企業口碑，保證以后還能在市場上立足。
另有出險房企內部人士提出，在完成債務重組后，優化資本結構，為經營換取時間和空間。下一階段逐步恢復信用體系，進入銀行支持名單，恢復融資造血能力，在保障基本兌付的基礎上，關注有需求的市場，通過合理方式實現拿地破局。
不過，出險房企在完成債務重組后，是否能夠完全恢復正常經營，實則仍是未知數。
對于目前已完成境內外債務重組的融創，標普全球評級信用分析師李暢就表示，該公司102億美元的境外債務重組只是邁出了一小步，公司經營好轉的關鍵仍然是合同銷售額的增加和扭虧為盈。截至2023年10月底，融創當年累計合同銷售額約為757.8億元，同比下滑約50%，恢復自我造血能力仍長路漫漫。
在市場信心未完全恢復的背景下，整體行業面、融資面仍然疲軟，面臨實際債務壓力，民營房企仍將面臨較大挑戰。
國際評級機構惠譽發布報告顯示，2024 年中資房地產開發企業將繼續有大量的債券待償付，到期(包括面臨回售)的境內及境外債券的本金總額將達到7373 億元人民幣，較2023年增加11.3%。
惠譽預期，許多未出險民營房企將繼續面臨償債挑戰。這主要原因在于，購房者普遍對這些房企能否按時保質交付項目感到擔憂從而導致合同銷售低迷、資本市場融資渠道受阻，以及房企需優先保交樓。
值得一提的是，目前已完成境內債重組的出險房企包括富力、龍光、融創等，主要通過展期來進行境內債重組。華泰證券表示，對房企而言，整體債務展期主要是以時間換空間，將償債時間延后，但實際償債壓力并未減輕，這也意味著企業需要在約定時間內重新獲得足夠的流動性。
業內認為，部分完成了展期的房企在2024年的生存境況仍不算明朗。據惠譽測算，16家已出險房企計劃在2024年分期償付109億元人民幣本金，高于2023年的額度。
億翰智庫研究總監于小雨向記者表示，整體來看，2024年到期的債務明顯高于2023年，考慮到現在的融資情況和銷售情況，對于房企來說是雪上加霜，不排除部分企業有二次違約的風險。（鄭娜）
（責任編輯：蔡文斌）
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