從去年12月14日起北京調整優(yōu)化購房政策到現(xiàn)在，已經過去了1個月的時間。新政實施后，北京的樓市情況如何？又出現(xiàn)了哪些變化？北京商報記者近期調查發(fā)現(xiàn)，數(shù)據(jù)層面，調整優(yōu)化購房政策后的近四周時間，北京新房共成交6051套，其中單周最高成交2163套，新政后周均成交與新政前四周對比，上漲50.19%。但需要注意的是，由于年末作為房企最后沖刺期，推新及促銷力度有所加大，因此成交的持續(xù)回升也可能摻雜這方面的影響。
在業(yè)內人士看來，北京樓市迎來近年來最大力度優(yōu)化政策，極大促進樓市回暖，但進入1月后，樓市也將進入傳統(tǒng)的淡季，從維持熱度的可持續(xù)效應角度，降低首付后也需要有進一步的跟進舉措，來維系政策熱度和繼續(xù)提振市場信心。
市場成交量升溫
2023年12月14日，北京市住建委等五部門聯(lián)合印發(fā)《關于調整優(yōu)化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》，對個人住房貸款首付比例、貸款利率、貸款年限、普通住房認定標準作出調整，這也是近年來北京出臺力度最大的樓市優(yōu)化政策。
1月14日，北京調整優(yōu)化購房政策落地滿月，北京樓市變化備受關注。北京商報記者從機構方面了解到，調整優(yōu)化購房政策后的近四周時間，北京新房共成交6051套，其中單周最高成交2163套，新政后周均成交與新政前四周對比，同比上漲50.19%。
“新政效力與上一輪‘認房不認貸’大致相同，短期提振新房市場效果明顯。”某央企在京項目營銷負責人李新告訴北京商報記者，近期隨著需求的不斷釋放，售樓處到訪量有一定降溫，這也符合團隊對政策出臺后的市場走勢判斷。
某TOP20房企的北京營銷負責人葉彥告訴北京商報記者，最近幾天市場降溫也受到季節(jié)因素的影響，臨近年末，大家都忙著工作沖刺、年終總結等，再加上年底氣候寒冷，不愿出門看房的人增多，成交端所顯現(xiàn)的時效性大致維持在3周左右。“1月是傳統(tǒng)銷售淡季，預計2024年1月北京新房市場銷售規(guī)模較2023年12月將有所回落，但在政策的帶動下，市場整體將保持一定的活躍度。”
北京商報記者從機構數(shù)據(jù)也注意到新房成交的前后分化。進入2024年1月，北京新房成交量每天基本維持在百套左右，在剛剛過去的一周，北京新房共成交805套，較單周最高成交有明顯縮量。
在中原地產首席分析師張大偉看來，北京樓市迎來近年來最大力度優(yōu)化政策，極大促進樓市回暖，但進入1月后，樓市也將進入傳統(tǒng)的淡季，從維持熱度的可持續(xù)效應角度，降低首付等政策后也需要有進一步的跟進舉措，來維系政策熱度和繼續(xù)提振市場信心。
房企年末沖刺效應
新政在首付和利率兩大端口進一步降低了購房者的入場壓力，為廣大購房者帶來了實實在在的利好。但需要注意的是，由于年末作為房企最后沖刺期，推新及促銷力度有所加大，因此成交的持續(xù)回升也可能摻雜這方面的影響。
“臨近年末，很多開發(fā)商為了沖刺業(yè)績，給出的折扣力度是相當大的。”包括葉彥在內的多位北京項目營銷負責人直言，開發(fā)商的花式讓利，推動北京新房市場在年末走高。
北京商報記者走訪也了解到，近期不少北京樓盤推出諸如購房折扣、特價房源、老帶新福利、認購砸金蛋等促銷活動。尤其是特價房源的推出，部分房源折扣力度高達近百萬元，既吸引了購房者的目光，又提升了項目的整體銷量。
葉彥稱，新房項目年底打折促銷，有的是為了回籠資金，有的則是為了與周邊項目競爭，核心點還是為了爭搶為數(shù)不多的入市客源。新政不僅降低了購房者的入場壓力，也為整個房地產市場注入了活力。在政策利好的背景下，購房者信心逐步恢復，市場交易活躍度不斷提升。然而，購房者觀望情緒依舊濃厚，會綜合考慮房屋的價格、位置、配套設施等因素，以求在有限的預算內購買到最合適的住房。這也促使房地產市場競爭更加激烈，開發(fā)商需要不斷提高房屋的品質和性價比，以吸引更多購房者。
李新同樣表示，當前市場屬于快節(jié)奏，開盤早、銷售快的項目才能有利潤，一旦超過預設銷售時間，那就算不過來賬了。北京新房項目大概有90%都上了渠道，趁著政策落地的黃金期，積極“搶收”市場是大家一致的判斷。
新政帶來重塑與鞏固
“搶收”的背后，是房地產市場供求關系的改變，市場進一步進入買方市場階段。買方市場下購房者入市謹慎，對于政策的免疫力較強。不得不提的是，2023年市場情緒雖然跌入低迷區(qū)間，但在一系列需求端政策的松動之下，購房者購房門檻下降，月供成本下滑，居民杠桿買房的比重上升。諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年1—11月，居民杠桿率為31.1%，較2022年上升0.8個百分點。居民按揭購房的意愿較2022年有所增強。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪指出，自去年9月一線城市全面落地“認房不認貸”后，并未再有大幅度的松綁政策鞏固加持，市場對于一線城市政策松綁具有較高期待，2023年12月14日，北京、上海接連松綁購房政策，無疑是向市場傳遞出重磅利好信號。一線城市作為房地產市場的核心區(qū)域，其市場表現(xiàn)及政策動向對于整個樓市發(fā)展的帶動力突出，此次新政對整個房地產市場信心的重塑和鞏固回升具有積極作用。
自京滬兩個一線城市同時調整普通住房標準和優(yōu)化差別化住房信貸政策以來，兩地樓市反響積極，但持續(xù)性的回溫態(tài)勢仍有待鞏固，2024年政策調控仍有空間，預計在居民購房信心提升、市場供求關系改善、政策持續(xù)優(yōu)化等多方面的合力推動下，市場預期將逐步好轉。
張大偉則表示，目前房地產行業(yè)面對的并非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質化產品競爭都存在壓力。從當前監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看，多個城市利率均出現(xiàn)了輕微的變化。但當前購房是收入穩(wěn)定問題，疊加人口結構問題，依然影響房地產市場的穩(wěn)定。“整體看，未來房地產市場走勢依然看政策，隨著去年12月各種穩(wěn)樓市政策的出臺，市場有望在2024年初再現(xiàn)一定范圍市場的小陽春。”（北京商報記者 王寅浩）
（責任編輯：蔡文斌）
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