保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”新年加速
冬至陽(yáng)生，希望往往在寒意中孕育。對(duì)于經(jīng)歷了2023年前高、中低、后穩(wěn)行情的房地產(chǎn)行業(yè)，2024年將是個(gè)極重要的年份。作為一個(gè)體量仍將持續(xù)保持在十多萬(wàn)億元以上規(guī)模的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的重要性不言而喻。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)在新的一年企穩(wěn)的信心，正來(lái)自對(duì)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的預(yù)期。
在2023年下半年出臺(tái)的一系列政策作用下，2024年房地產(chǎn)行業(yè)的格局走向?qū)⒏忧逦ｎA(yù)期提升不能僅靠短期政策，更重要的是靠中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的大背景下，在城中村改造等“三大工程”全面推進(jìn)建設(shè)的情況下，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生重大改變。在行業(yè)的新規(guī)則和新模式的探索下，不僅關(guān)于土地、投資、產(chǎn)品、銷售等各方面的政策發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，一個(gè)和過(guò)去完全不同的行業(yè)全景圖正在展開，2024年房地產(chǎn)將正式開啟“下半場(chǎng)”的競(jìng)爭(zhēng)新格局。
市場(chǎng)新機(jī)
城中村改造加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式
真正意義上的“房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”有望在2024年加快落地。
日前，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)要加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”，這一系列政策被業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的關(guān)鍵所在。
其中，當(dāng)前正在超大特大城市快速推進(jìn)中的城中村改造，是業(yè)內(nèi)關(guān)注的重點(diǎn)。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2022年10月公布的《2021年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，截至2021年末，全國(guó)共有8個(gè)超大城市（城區(qū)常住人口1000萬(wàn)以上）和11個(gè)特大城市（城區(qū)常住人口500萬(wàn)以上1000萬(wàn)以下）。據(jù)中信證券研究部測(cè)算，這19個(gè)超大特大城市的商品房銷售額占全國(guó)市場(chǎng)份額的比重約37.2%。
城中村改造有望改善供需關(guān)系
經(jīng)過(guò)地產(chǎn)行業(yè)多年以來(lái)的發(fā)展，當(dāng)前一二線城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊已經(jīng)相對(duì)稀缺。隨著城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，大量置業(yè)者及租房者的居住意愿卻逐漸回歸城市核心區(qū)，由此形成了一二線城市住房供需錯(cuò)配的矛盾。
在如此供需關(guān)系背景下，通過(guò)城中村改造，可以高效盤活城市核心區(qū)的土地，重新釋放供應(yīng)。同時(shí)，通過(guò)住宅區(qū)周邊公共設(shè)施的提質(zhì)升級(jí)、城市界面的提升等手段，就能夠滿足居民和開發(fā)商等多方需求。因此，城中村改造不僅可以調(diào)整優(yōu)化供需結(jié)構(gòu)，更是真正意義上的房地產(chǎn)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。 對(duì)于城中村拉動(dòng)房地產(chǎn)銷售的作用，據(jù)明源地產(chǎn)研究院測(cè)算，假定平均改造周期為2023-2027年共5年，測(cè)算范圍為35個(gè)城市，包括城區(qū)常住人口在500萬(wàn)以上的21個(gè)超大特大城市和300~500萬(wàn)人口的14個(gè)大城市。城中村5年拉動(dòng)銷售范圍4.2-14.4億平方米；其中2024年的銷售拉動(dòng)范圍是8307萬(wàn)平方米-2.9億平方米。
可見，對(duì)于逐步進(jìn)入存量階段的房地產(chǎn)行業(yè)而言，城中村改造極為關(guān)鍵。
保障性住房建設(shè)形成托底效應(yīng)
從投資端來(lái)看，廣發(fā)證券表示，粗略估計(jì)全國(guó)城中村改造年投資額可能為數(shù)千億元量級(jí)，“十四五”期間累計(jì)規(guī)模可能超萬(wàn)億元。其中，考慮到城改項(xiàng)目前期主要工作為拆遷，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的施工貢獻(xiàn)將集中于2026年之后。假設(shè)2024年加大新保障房體系的開工建設(shè)，樂(lè)觀情況下預(yù)計(jì)2024年~2026年新舊保障房及安置房（城中村、棚改等）對(duì)整體施工投資的拉動(dòng)效果分別為1.4、2.7、4.9個(gè)百分點(diǎn)。
新一輪保障性住房建設(shè)的突出特點(diǎn)，就是拓展了配售型保障性住房的新路子。在商品房開工及銷售規(guī)模仍處下行通道的情況下，這一部分住房將對(duì)行業(yè)形成托底效應(yīng)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)預(yù)期。
行業(yè)解讀——
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，以保障性住房為核心的新供應(yīng)體系，既是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革以順應(yīng)需求變化，打造新模式的抓手，更是“先立后破”“以進(jìn)促穩(wěn)”的切入點(diǎn)。李宇嘉認(rèn)為，構(gòu)建新供應(yīng)體系的目的，是通過(guò)在供給側(cè)騰挪出一定空間，同時(shí)適當(dāng)增加低價(jià)位的保障房供應(yīng)，調(diào)整整體供需結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定行業(yè)體量。
行業(yè)規(guī)模
房地產(chǎn)市場(chǎng)正筑底 修復(fù)過(guò)程仍有震蕩
房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要性來(lái)自于其規(guī)模體量，盡管面臨持續(xù)下調(diào)，但行業(yè)規(guī)模一直保持在十多萬(wàn)億元的水平，今年行業(yè)規(guī)模也將筑底趨穩(wěn)。
自2021年下半年開啟這一輪房地產(chǎn)的周期下行以來(lái)，行業(yè)規(guī)模一直處于沒(méi)有擴(kuò)張的狀態(tài)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，克而瑞測(cè)算，預(yù)計(jì)2023年全年商品房銷售面積與金額分別為11.93萬(wàn)億平方米和12.28萬(wàn)億元，同比下降8.2%和5.1%，但降幅較2022年大幅收窄。若與2021年出現(xiàn)的行業(yè)頂峰相比，面積與金額的調(diào)整幅度均為三成左右。
值得注意的是，當(dāng)前商品房銷售面積與2015年相當(dāng)，而商品房銷售金額則略高于2017年。銷售規(guī)模的調(diào)整幅度較房?jī)r(jià)更為明顯。
目前看來(lái)，行業(yè)規(guī)模開始呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。一方面是2023年整體降幅收窄這一數(shù)據(jù)開始出現(xiàn)邊際改善跡象，顯示一系列“穩(wěn)樓市”政策顯效；另一方面，“十萬(wàn)億”是目前業(yè)內(nèi)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中期銷售規(guī)模的共識(shí)，在此基礎(chǔ)上看，行業(yè)整體規(guī)模向下的空間并不大。
與此同時(shí)，市場(chǎng)主流力量都在耐心等待房地產(chǎn)的復(fù)蘇，期望市場(chǎng)能走出震蕩上行的格局。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏仍依賴于居民置業(yè)預(yù)期能否好轉(zhuǎn)。樂(lè)觀情形下，疊加城中村改造如期推進(jìn)，全國(guó)商品房銷售面積或可實(shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，開發(fā)投資額與2023年基本持平。
行業(yè)解讀——
在整體維持收縮震蕩的市場(chǎng)之下，城市間的分化將愈發(fā)明顯。
就此，中指院研究指出，一二線城市人口將保持流入態(tài)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)突出的城市，新房規(guī)模將逐步筑底。
克而瑞的研究則顯示，不同城市之間的分化，將是地產(chǎn)行業(yè)底部企穩(wěn)的主旋律。從抗風(fēng)險(xiǎn)程度以及城市韌性出發(fā)，一線城市仍應(yīng)該被看高。
樓市走勢(shì)
供需兩側(cè)政策持續(xù)發(fā)力 行業(yè)調(diào)整幅度不斷收窄
對(duì)于購(gòu)房者最關(guān)注的價(jià)格走勢(shì)，可以看到，2023年，一二手價(jià)格分化行情逐漸清晰。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2023年百城新建住宅平均價(jià)格累計(jì)上漲0.27%，與此同時(shí)二手住宅平均價(jià)格累計(jì)下跌3.53%，跌幅較2022年擴(kuò)大2.76個(gè)百分點(diǎn)。中指院分析指出，分化原因主要是政策優(yōu)化及部分優(yōu)質(zhì)改善樓盤入市帶動(dòng)等因素影響，新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲；與此同時(shí)，換房需求推動(dòng)重點(diǎn)城市二手房掛牌量走高，二手價(jià)格“內(nèi)卷”趨勢(shì)較為明顯。
從土地供應(yīng)情況來(lái)看，優(yōu)質(zhì)地塊將對(duì)2024年重點(diǎn)城市一手價(jià)格形成一定支撐。據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2023年，22城高溢價(jià)率地塊成交規(guī)模同比增長(zhǎng)了20.0%，隨著該批優(yōu)質(zhì)地塊項(xiàng)目于2024年逐漸入市，以核心地段、改善產(chǎn)品為主的供應(yīng)有可能帶動(dòng)一手房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)性上行。值得指出的是，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，受市場(chǎng)預(yù)期等多重因素影響，房?jī)r(jià)尚不具備普遍上漲的基礎(chǔ)。同時(shí)，置換需求旺盛帶來(lái)二手房源掛牌量持續(xù)高企，未來(lái)保障房逐漸入市也將對(duì)低價(jià)二手房源形成競(jìng)爭(zhēng)，那些不具備地段、資源稀缺性的二手房的價(jià)格仍將承壓。
從長(zhǎng)期價(jià)格走勢(shì)看，新房市場(chǎng)已經(jīng)回歸到理論上的“中樞”水平。盡管市場(chǎng)存在“慣性超調(diào)”的可能，但是隨著2022年以來(lái)需求連續(xù)兩年調(diào)整的態(tài)勢(shì)，供需兩端政策持續(xù)發(fā)力，調(diào)整幅度已逐年收窄，行業(yè)有望加速實(shí)現(xiàn)新的均衡。
行業(yè)解讀——
貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)表示，過(guò)去兩年，新開工和拿地規(guī)模的收縮，對(duì)有效供給形成一定制約，疊加房企信用風(fēng)險(xiǎn)有序出清，居民對(duì)期房的信任正在緩慢修復(fù)。因此，預(yù)計(jì)2024年新房銷售量將保持N型筑底態(tài)勢(shì)。隨著房?jī)r(jià)調(diào)整接近市場(chǎng)大多數(shù)購(gòu)房者的預(yù)期，市場(chǎng)供需匹配效率以厚望繼續(xù)提升，預(yù)計(jì)2024年二手房成交量將穩(wěn)中有升。
發(fā)展模式
從房地產(chǎn)到不動(dòng)產(chǎn)+ 運(yùn)營(yíng)模式將成關(guān)鍵
2024年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇、深度修復(fù)和動(dòng)能提升的一年，同時(shí)也是風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)釋放和結(jié)構(gòu)加速調(diào)整的一年。業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)在當(dāng)前多個(gè)利好政策的作用下會(huì)逐步趨穩(wěn)，同時(shí)，市場(chǎng)出清會(huì)加速進(jìn)行，從房地產(chǎn)到不動(dòng)產(chǎn)+，將為行業(yè)發(fā)展帶來(lái)新的動(dòng)能，政策端力度也會(huì)呈現(xiàn)全面提升的態(tài)勢(shì)。
元旦假期開局的數(shù)據(jù)顯示，各線城市整體市場(chǎng)表現(xiàn)都比較平淡。目前看來(lái)，房地產(chǎn)仍在持續(xù)探底、持續(xù)調(diào)整的過(guò)程中。因此，對(duì)于行業(yè)而言，探索新的模式變得更加重要。從房地產(chǎn)開發(fā)模式向不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變，正成為頭部房企的選擇。
在商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)方面的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，目前市場(chǎng)在建的非住房屋有24.6億平方米，加上土地已出讓還沒(méi)開工的項(xiàng)目，整體供應(yīng)規(guī)模在50億平方米左右，不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)如何將各個(gè)不同的業(yè)態(tài)整合在一起，尋找出新的市場(chǎng)紅海，例如商業(yè)+多元場(chǎng)景獲得客流、辦公+滿足租戶多場(chǎng)景需求等，將成為行業(yè)新模式探索的方向和新的發(fā)展動(dòng)能。
值得期待的是，預(yù)計(jì)2024年在政策支持的方向和力度上仍有進(jìn)一步優(yōu)化的空間，尤其是金融支持、城中村改造、保障性住房等。比如，不動(dòng)產(chǎn)的未來(lái)的運(yùn)營(yíng)核心是需要金融政策全力以赴的支持，REITs是最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，進(jìn)一步開放REITs來(lái)打通整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的投融管退閉環(huán)，REITs的總量預(yù)計(jì)將有更大的擴(kuò)展空間。
數(shù)說(shuō)市場(chǎng)
2023年地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)
●房?jī)r(jià)：2023年，受優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市及政策管控影響，百城新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲0.27%；二手房?jī)r(jià)格連續(xù)20個(gè)月下跌，連續(xù)7個(gè)月環(huán)比下跌的城市超90個(gè)。
●銷售量：2023年重點(diǎn)100城銷售面積同比小幅下降6%。12月，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)約19%，但同比降幅仍約17%，絕對(duì)規(guī)模處在2016年以來(lái)同期最低水平。
政策發(fā)力
城中村改造2023年政策頻出
●4月28日 中央政治局會(huì)議重點(diǎn)提及“三大工程”；
●7月21日 國(guó)務(wù)院發(fā)文推進(jìn)超大特大城市城中村改造；
●7月24日 中央政治局會(huì)議再次重點(diǎn)提及“三大工程”；
●8月25日 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，致力構(gòu)建“剛需有保障、改善有商品”的住房供給新格局，明確保障對(duì)象為工薪階層，采取保本微利定價(jià)原則配售，實(shí)行嚴(yán)格封閉管理；
●12月19日，國(guó)開行發(fā)放全國(guó)首筆配售型保障性住房開發(fā)貸款。
新年前瞻
城中村改造年投資形勢(shì)樂(lè)觀
●投資：廣發(fā)證券估計(jì)，全國(guó)城中村改造年投資額可能達(dá)數(shù)千億元量級(jí)；樂(lè)觀預(yù)計(jì)2024年~2026年新舊保障房及安置房（城中村、棚改等）對(duì)整體施工投資的拉動(dòng)效果分別為1.4、2.7、4.9個(gè)百分點(diǎn)。
●新賽道：商業(yè)+多元場(chǎng)景獲得客流、辦公+滿足租戶多場(chǎng)景需求等，將成為行業(yè)新模式探索的方向。
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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