“物業服務不好，物業費就不交！”“收不來物業費，物業服務怎么能干好？”……多年來，各地層出不窮的物業糾紛矛盾已成為社會焦點，物業與業主對簿公堂的新聞時有發生。2022年，太原市兩級法院受理該類型案件1732件。2023年1—9月份，此類案件高達1838件，同比增長38%，省城各類物業服務合同類糾紛數量持續上升。
2024年1月1日起，我省新版《住宅物業服務標準》正式實施，在此標準出臺不久前，太原市中級人民法院發布了多起物業糾紛司法判決典型案例。針對日常生活中業主普遍反映的物業矛盾和問題，山西晚報記者特別選取了部分典型案例，采訪了山西省房地產業協會法律事務部主任、北京中倫文德太原律師事務所律師張秋峰，根據相關法律法規及慣例，為讀者提供更加可行、可靠、省錢、省時的解決方案。
張秋峰特別提醒，在日常生活中，業主難免會與物業服務公司產生摩擦。當矛盾產生時，雙方應互讓互諒，積極溝通，多種方式協調解決問題。如選擇通過訴訟途徑解決糾紛，則需充分尊重法院生效判決的效力，各方均要嚴格按照判決的內容履行各自的義務。
A前期物業服務合同對業主具有約束力
案件回顧：
李某系太原市迎澤區某小區11號樓業主。某物業管理有限公司依據其與某房地產開發有限公司簽訂的《前期物業服務合同》及補充協議對小區提供物業服務。2022年，李某拒絕向物業公司交納物業費，并以物業公司和某房地產開發有限公司簽訂的《前期物業服務合同》沒有舉行業主聽證會，沒有舉行招投標，沒有在小區進行公告，屬無效合同，其不受該合同約束為由抗辯。
一審法院認為，根據《民法典》第九百三十九條規定，建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，對業主具有法律約束力。《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定：“建設單位依法與物業公司簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”
案件分析：
本案中，建設單位在該房產項目業主大會尚未成立的情況下，以招標方式選定有資質的某物業管理有限公司，并與之簽訂《前期物業服務合同》合法有效，對全體業主具有約束力。
有效成立的合同，各方當事人均應遵守并全面履行，且庭審中物業公司提供的證據可以證實其提供的物業服務基本能夠維持小區各項功能的正常運行，李某作為業主也接受了物業公司提供的基礎物業服務，那么李某就應當根據法律規定及合同的約定履行交納物業費的義務，一審法院判決李某依照合同約定支付欠繳的物業費。李某不服提起上訴后，二審法院維持原判。
律師建議：
業內人士介紹，在業主、業主大會選聘物業公司前，建設單位與其所選聘的物業公司簽訂的物業服務合同，稱為前期物業服務合同。很多業主認為自己不是前期物業服務合同的簽訂方，不承認前期物業服務合同效力，故不應受前期物業服務合同約束。
山西晚報記者注意到，新版《住宅物業服務標準》中，物業服務合同在基本規定部分中顯要位置突出強調。其中，明確提出，物業服務人與建設單位依法訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。
物業服務因涉及整個小區公共部位、公共設施的維護、養護等，具有公共服務特征。在小區業主委員會成立之前，由業主委托物業公司不具有現實可操作性，而由建設單位聘請物業公司并簽訂前期物業服務合同更符合實際。
B物業服務有重大缺陷可酌情減免物業費
案件回顧：
2014年1月，太原某房地產開發有限公司與北京某物業服務有限公司太原分公司簽訂《前期物業服務合同》。《業主臨時管理規約》中“商鋪管理規約”規定：“未經有利害關系的業主同意并依法辦理相關手續，住宅樓下的商鋪不得從事排放大氣污染物、水污染物、惡臭、油煙、異味、噪聲、振動、熱污染、光、電磁波輻射等足以影響到有利害關系的業主身心健康和正常生活的經營項目。”冀某某以樓下的商鋪未經其同意用于飯店經營，延期交納物業費，北京某物業服務有限公司太原分公司催要并經雙方協商后，冀某某交納了截至2020年12月31日欠付的50％的物業費，2021年1月1日至2022年3月31日期間的物業費至今未交納。北京某物業服務有限公司太原分公司訴至法院要求支付物業費及違約金，但對冀某某反映的其樓下飯店油煙、噪音影響冀某某生活的事實無異議。
一審法院認為，根據《民法典》第二百八十七條規定：“業主對建設單位、物業服務企業或者其他管理人以及其他業主侵害自己合法權益的行為，有權請求其承擔民事責任。”第五百七十七條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”當小區業主發現物業公司在物業服務過程中存在的問題，通過正當渠道提出時，物業公司應及時采取補救措施，制止不良后果或影響的繼續發生，并通過積極溝通與業主建立良性互動，不斷提高服務質量。本案中，冀某某不同意樓下商鋪開飯店，認為飯店的油煙、噪音對其生活造成了惡劣影響，北京某物業服務有限公司太原分公司也認可相關事實，但對樓下飯店違反本合同和臨時管理規約的行為，未履行告知、勸說和建議等督促其改正的義務，亦未采取任何減輕不良影響的補救措施，同時結合雙方此前經協商交納50％的物業費的事實，一審法院判決冀某某應交納2021年1月1日至2022年3月31日期間物業費的50％。北京某物業服務有限公司太原分公司不服提起上訴后，二審法院維持原判。
案件分析：
作為物業服務合同的當事人，物業公司有為業主提供物業服務的義務。如物業公司提供的物業服務不存在影響業主基本生活質量的缺陷問題時，那么業主不能僅以物業服務質量存在瑕疵為由認為物業公司構成根本違約，從而拒交物業費。但如果提供的物業服務質量存在違反法律法規、安全保障明顯不到位等重大缺陷，確實對業主的生產、生活造成根本性影響，物業公司構成全面、長期違約，達到根本違約，根據權利義務對等原則，法院可酌情減免業主部分物業費。
律師建議：
業主對物業服務過程中提出的各種建議和意見，既是對物業公司工作的督促和鞭策，也是物業公司改善服務的出發點，物業公司應認真對待業主的意見和建議，采取措施及時改善相關服務，提升服務質量，消除業主怨氣，避免陷入法律對抗和情緒對抗。業內人士介紹，對于本案來說，業主認為住宅樓下的商鋪影響了業主身心健康和正常生活，且在《業主臨時管理規約》中“商鋪管理規約”有了相關規定，業主可以要求物業公司及時采取補救措施，制止不良后果或影響的繼續發生，對于已經發生的影響，可以要求物業公司賠償，減免一段時間內的物業費就是相應的賠償。
C業主單方解除合同必須履行法定程序
案件回顧：
2012年11月，長風某小區業主管理委員會與山西某物業管理有限公司簽訂《物業管理委托合同》，約定了相應的委托管理事項，期限為五年。合同到期后，雙方未續簽，但從2017年11月起一直由原物業公司進行物業服務。后該小區未成立新一屆業主委員會，現小區90戶業主共同委托寧某等三名業主代表其行使業主權利，以該物業公司存在多項違約事由，主張更換物業公司，并將山西某物業管理有限公司訴至法院。
一審法院認為，依據《民法典》第九百四十八條規定：“物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但物業服務合同為不定期。”本案中，物業公司服務期限屆滿后，仍繼續為案涉小區提供物業服務，故物業公司與原業主委員會簽訂的《物業管理委托合同》繼續有效，物業公司與案涉小區全體業主和其他物業使用人仍為物業服務合同關系。
案件分析：
“業主享有單方解除物業服務合同的權利，但業主行使單方解除權必須按法律規定的程序進行。”張律師表示，業主單方解除物業服務合同時，依照《民法典》第二百七十八條之規定，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，且應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。據了解，本案小區共1603戶，現僅有90戶業主提起訴訟要求解除物業合同，不符合法律規定的相關程序要求，故一審法院駁回寧某等90人要求解除與物業公司之間的物業服務合同的訴訟請求。寧某等90人不服提起上訴后，二審法院維持原判。
律師建議：
《民法典》明確了合同解除權屬于全體業主，亦明確了業主合同解除權行使的法定條件即需要達到相應比例業主的表決同意。本案中，部分業主不滿物業公司的物業服務質量要求解除物業合同，需依照《民法典》第二百七十八條之規定履行法定程序，才能產生全體業主解聘物業服務人的意思效果，才符合該條法律規定的立法要義。
D解決物業糾紛還有其它方案可選
據統計，2020年，太原市兩級法院一、二審共受理物業糾紛案件805件，審結800件；2021年，一、二審共受理案件1346件，審結1257件，增幅67%；2022年，一、二審共受理案件1732件，審結1630件，增幅29%；2023年1至9月，一、二審共受理案件1838件，審結1558件，同比增長38%。其中，物業公司起訴業主催繳物業費的案件平均占87%以上，為主要案件類型，其余案件主要涉及小區內的財產侵權糾紛、小區停車位、維修糾紛以及業主委員會撤銷權糾紛等類型。物業糾紛案件中反映最多的問題是物業費繳納、物業服務質量等。
“首先，作為服務型企業的物業公司應當尊重業主的合理訴求和意見，切實提高物業管理水平，為業主提供優質服務。同時，繳納物業費是業主應盡的義務，業主不應該以拒繳物業費的方式來表達對物業公司的不滿。”針對物業服務中遇到的問題，張律師也對各方給出了自己的建議：“本著溯源治理，多元解紛的原則，業主與物業之間的糾紛，可以有多種途徑解決。”張律師介紹，對于業主來說，如果認為物業服務公司存在不按照合同約定履行其義務的情況，可以隨時要求物業服務公司繼續承擔履行、采取補救措施等違約責任；仍未解決，業主可以通過業主委員會反應問題，協商要求物業服務公司繼續承擔履行、采取補救措施等違約責任；如果所在小區沒有成立業主委員會，業主可以向所屬街道辦事處牽頭成立的由辦事處相關工作人員、居民委員會相關工作人員及業主代表等組成的物業管理委員會反應問題，協商要求物業服務公司繼續承擔履行、采取補救措施等違約責任。張律師介紹，2022年12月，山西省住房和城鄉建設廳發布了《物業管理委員會組建運行辦法（試行）》，其中明確提出，物業管理委員會臨時代行業主委員會部分相關職責，組織業主共同決定物業管理事項。“這是針對業主委員會無法成立的情況下，為了保證業主合法權益的一種方式。”
如果通過上述幾種方式不能協商解決問題，雙方均可以向街道辦事、居民委員會或相關的人民調解委員會反應問題，調解解決。“有的小區既沒有物業委員會，也沒有物業管理委員會，協商無果的情況下，業主可向物業管理協會與市場監督管理部門聯合授牌的房地產消費者維權機構申請調解解決，這也是很好的一個解決渠道。”張律師介紹，以其所在的山西省房地產業協會消費者維權工作站為例，有專業的法律人士訴調對接，調解成功后出具的裁定書，是具有法律效應的。當然，如果通過以上方式，仍然無法協商、調解解決的爭議問題，雙方都可以通過提起訴訟解決。
許多業主認為，物業公司存在諸如服務標準不透明、收費依據不明確、物業服務不到位等多種問題，在多次與物業公司交涉未果的情況下，逐漸對物業公司產生了積怨。“如何避免物業糾紛多發的現象？最好的辦法就是雙方都要嚴格按照簽訂的合法有效的物業管理合同履行職責，對于合同沒有約定事項，雙方要嚴格遵守《民法典》、國務院物業管理條例和地方物業管理條例等相關法律法規、規章及規范性文件的規定辦理，減少爭議和糾紛，促進小區和諧。”張律師介紹，對于物業服務確有問題的物業公司，業主也可以通過業主委員會行使單方解除物業服務合同的權利，履行法定程序后可以更換物業，不宜僅僅通過拒繳納物業費進行對抗，這樣的做法并不能有效維護業主的合法權益。（山西晚報記者 柴旭暉）
（責任編輯：蔡文斌）
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