繼11月深圳降低首付比例、優化普宅認定標準后，12月14日，北京市住建委等5部門聯合發布樓市新政，優化普宅認定標準、降低首付比例、延長商貸年限、降低房貸利率下限，釋放了更加積極信號。
（圖源：中指研究院）
業內人士紛紛表示，本次政策整體力度較大，對北京房地產市場以及全國市場情緒均將帶來積極引導。
優化普宅認定標準，普宅數量增加多少？
根據新政，普宅認定標準的優化主要包括單套建筑面積由140平方米以下調整為144平方米以下，價格標準取消了總價段限制，五環內成交單價上限由39600元/平方米提升至85000元/平方米，提升了1.15倍；五-六環成交單價上限由31680元/平方米提升至65000元/平方米，提升了1.05倍；六環外成交單價上限由23760元/平方米提升至45000元/平方米，提升了89%。
中指研究院市場研究總監陳文靜表示，單價明顯上調將促使更多原本屬于非普宅的住房轉為普通住宅，將明顯降低購房者交易稅費（主要是增值稅優惠），降低購房成本。
根據中指研究院數據，2023年1-11月，北京5環內新房成交均價為91594元/平方米，5-6環成交單價為58566元/平方米，6環外成交均價為35656元/平方米。根據北京市住建委數據，政策調整后，全市普宅占比提高至七成左右。
58安居客研究院院長張波告訴記者，從調整后的北京普通住宅標準來看，在北上深三城中，仍是最為嚴格，不僅限定了單套面積，也限定了單價，雖然對價格的上限進行了更為清晰的界定，但也突出了對“房住不炒”基調的堅持。
張波表示，由于北京的大量新增供應都在5環外，這一調整本身更有利于外圍區域新房去化，以及5環內二手熱度回升。
降低首付比例、延長貸款年限，購房門檻低多少？
二套房首付比例高、貸款利率高一直是北京改善型購房人面臨的主要問題，本次政策明確北京地區首套住房個人住房貸款（含商業性個人住房貸款、住房公積金個人住房貸款）最低首付款比例統一下調為30%；二套住房個人住房貸款最低首付款比例下調為城六區50%、非城六區40%。
陳文靜表示，首付比例均明顯下調，特別是非普通住宅二套首付比例最高下降了40個百分點，購房門檻明顯降低。
以購房人購買一套總價500萬，被認定為二套住房的城六區外房源（過去被認定為非普宅）為例，新政實施后，該套房首付將由400萬元減少至200萬元。
張波分析認為，在對首付比例的調整方面，北京和上海的策略都是中心區域二套首付50%，外圍區域首付40%，這種差別化措施本身也是結合了城市新房主力供應區域，這個策略相比于深圳更為細膩，也顯現出北上政策調整的謹慎度。
同時，此次調整取消了房價過快上行階段對房貸年限的從嚴管控，由目前最長25年恢復至30年。
以貸款總額200萬元為例，如果利率統一按4.75%計算，貸款時間延長后，每月還款額將由11402.35元減少至10432.95元，每月減少969.4元。
降低房貸利率下限，還款壓力少多少？
多管齊下，本次政策同步也降低了房貸利率下限。新政實施后，城六區首套、二套利率政策下限分別為不低于LPR+10個基點、不低于LPR+60個基點；非城六區首套、二套利率政策下限分別為不低于LPR、不低于LPR+55個基點。
中原地產首席分析師張大偉表示，之前北京首套房新發放房貸利率下限為4.75%（LPR+55BP），新政后將降低到郊區4.2%、城區4.3%。城六區首套房、二套房利率下限分別為4.3%和4.8%；非城六區首套房、二套房利率下限分別為4.2%和4.75%。簡單來說，100萬元貸款30年月供減少268元-326元，有利于購房者降低真實購房成本。
資料顯示，此次政策調整前，北京房貸利率水平長期處于全國高位。貝殼研究院監測顯示，2023年11月百城首套主流房貸利率平均為3.87%，二套主流房貸利率平均為4.43%。一線城市首二套房貸利率分別為4.38%、4.88%。
政策優化力度加大，北京房地產市場活躍度有望提升
合碩機構首席分析師郭毅表示，中央經濟工作會議剛剛結束兩天，北京就立刻響應，而且多部門聯合發文意義重大，信號性強，意味著北京調控寬松的開始，也說明北京未來進一步調控寬松的信心和決心，未來北京樓市也會進入調控寬松的樓市新周期。
整體來看，陳文靜告訴記者，本次北京政策優化力度較大，涉及面較廣，從降低購房成本和購房門檻上全面發力，除了限購政策外，政策基本一步到位，有利于促進剛需和改善性住房需求釋放，特別是有利于二套改善性住房需求。政策優化后，北京房地產市場活躍度有望提升，預計也將進一步影響到市場的價格預期。
從后續政策跟進可能來看，張波稱：“預計春節前不會再有大政策落地，明年一季度末會根據市場反饋再進行政策跟進，最值得關注的是‘限購’的放松，這也是一線城市中政策效力最為明顯。”
張大偉也告訴記者：“小陽春已經可以肯定會出現。”在他看來，每年春節前后北京市場會出現一波小陽春行情，北京房地產市場政策依然是全國調控力度最嚴格的政策，目前發布的政策有利于市場走出低迷，預計2023年最后半個月一直到2024年一季度，市場有望出現一個小陽春，出現明顯企穩。（門庭婷）
（責任編輯：蔡文斌）
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