“近期，不僅是保障性租賃住房籌建速度加快，更值得關注的是保障性租賃住房公募REITs跑通、規模持續擴大，為市場注入了新的活力，進而驅動住房租賃行業整體從開發邏輯向不動產金融邏輯轉變，為新市民、青年人提供更多優質產品。”
10月26日，第五屆領航·住房租賃產業國際論壇在北京召開，ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然在論壇上作出如上表述。
ICCRA住房租賃產業研究院還在論壇上發布了《邏輯換軌與策略重鑄：2023 中國住房租賃市場資產管理洞察報告》(以下簡稱“報告”)，全面闡述在不動產金融邏輯框架下，住房租賃市場投資機構與品牌運營的策應行動指南。
從上海到北京，再到全國各地，已涌現了一批高質量、多設施、全服務的保障性租賃住房。保租房的廣泛籌建，也為市場化租賃住房企業的輕資產輸出提供了試驗田。
“我國住房租賃市場發展歷史較短，多數行業主體持有的仍然是單體盈利、獲利售出的‘開發邏輯’。而在不動產金融邏輯的框架下，培育孵化租賃住房項目，通過REITs等創新金融工具實現資金回收，再循環滾動投資、擴大租賃住房和管理規模，最終建立一個完整的租賃住房資產管理閉環，將變得越來越重要。”趙然解釋稱。
據報告統計，目前擬申報發行的保障性租賃住房公募REITs達7只，上市后我國保障性租賃住房公募REITs規模將超百億。強勁的金融推力，將驅動行業的底層邏輯向不動產金融邏輯換軌。
相應的是，行業主體所需要具備的能力組合也在發生變化。報告分析，開發邏輯下定位改造、運營管理是行業主體的“護城河”。在不動產金融框架下，資產培育、REITs發行、擴募調整等立足于資產全生命周期管理的能力將得到凸顯。
對于住房租賃行業的投資機構而言，報告認為其資產管理能力不僅直接關聯到短期的經濟回報，在更深層次也是實現長期投資戰略和持續提升資產價值的關鍵。投資機構需要認識到，住房租賃是微利行業，利潤是“摳”出來的，必須看得更全、更長、更細，以收益率倒推擇址、定位、建筑能效等等動態因素。
對品牌運營商來說，則需要更加注重凈利潤最大化和品牌價值塑造。報告表示，在租賃住房資產管理的全生命周期中，品牌運營商的業務邊界即不斷地降本增效，創新業務提升溢價上線和精細化運營控制成本下線并行。品牌運營商不妨將自己定位為居住生活的方案提供者，而不僅僅是居住空間的提供者。
“從開發邏輯到不動產金融邏輯，其本質是一系列評價標準與規則變了。”趙然表示，無論是投資機構還是品牌運營商，都到了重鑄戰略、重筑護城河的時刻。(中新財經記者 左宇坤)
（責任編輯：蔡文斌）
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