開欄的話
從來沒有一個“金九銀十”被市場按周來關注。“認房不認貸”后的兩個月里，市場走出了從看似快速引爆到趨于穩定的走勢。隨著最初集中釋放期的技術，關于政策作用是否結束的討論也不斷升溫。市場是否真的到了底？需求又是否還存在？身處市場之中的買房人、操盤手、經紀人又都經歷了怎樣的心路歷程？“金九銀十”收官之際，北京商報對話買賣雙方，對過往，希望還原市場兩個月的真實狀態；對未來，他們又有哪些期待？
送走了認房不認貸后第一個月的狂歡，21世紀不動產文華東路店店長范金輝和他的同事們結結實實地感受到了10月的降溫——有門店至今沒開單。作為一線老經紀人，范金輝用“前高后低、總體不如小陽春卻又符合預期”來總結北京二手房“金九銀十”的表現。根據他和同事的觀察，目前市場80%的客戶來自置換，但卻擁有比過去多了90%的謹慎和焦慮，17萬的掛牌量就是個真實的寫照。刺激買賣雙方再往前走一步的，是更優化措施的進一步落地。
“金九銀十”不如2、3月
從業十余年，范金輝經歷了北京的限購、限貸、“9·30”政策、“3·17”政策等，親身經歷了北京房價的起落變化，也見證了北京樓市的冷與熱。而對于北京樓市“金九銀十”二手房市場的表現，范金輝用前高后低來形容，并表示符合預期。
在范金輝看來，“認房不認貸”雖然主要利好新房市場，但二手房也蹭到了這波熱度，新政出臺后的前兩周，對于門店以及經紀人而言效果立竿見影，給北京的“金九銀十”開了一個好頭。“從月度對比來看，門店9月到訪量相比8月增長了50%左右，帶看量增長了30%，成交量較8月有明顯增長，一個突出特點是，成交節奏很快。客戶給人的感覺特別‘著急’，是催著經紀人成交的。”
據范金輝觀察，在政策出臺之前，市場已經有關于放松的不少傳言，這波屬于“準備好”的客戶集中入市。客戶的購房意愿，甚至是買房的想法都比較成熟。政策發布后，他們的首付壓力變小，可選擇的范圍變大，對于更大面積、更好戶型、更高品質的房子也有了新的想法。因此，這些客群選擇快速簽約。
從9月中旬之后，市場就逐漸恢復到新政之前的水平，可以說比政策出臺前略好一點，但也僅僅是略好。整體來看，利好“金九銀十”的時間周期比較短，大概也就9月的前兩周時間。但即便如此，范金輝依然表示“金九”是有的，因為門店9月的成交量較之前翻了有3、4倍。
但被問及“金九”是不是年內最好的節點，范金輝也給出了肯定的答案——不如2、3月。“無論是我們門店自身，還是與其他門店交流；不管是成交、到訪，還是帶看轉化，給我們最直觀的感受，都不如2、3月。”
事實上，數據層面的表現，也和范金輝等前沿“一線”人員的感受是一致的。根據北京住建委官網數據統計，今年2月，北京二手房網簽量為15316套，3月北京二手房網簽量為22192套，達到年內峰值，此后的5個月時間，北京二手房網簽量均未超過1.4萬套，6、7、8三個月更是回到“榮枯線”之下。直到今年9月，這一狀態才被打破，9月北京二手住宅網簽量為14262套。
根據諸葛數據研究中心監測，從季度成交來看，北京二手房年內前三季度成交呈現“前高后低”的持續下行態勢，一季度在積壓購房需求集中釋放的情況下，成交高位開場，達近兩年內季度成交高峰，隨著樓市復蘇后勁不足，市場情緒以低溫為主，二、三季度成交持續下滑。數據顯示，2023年三季度北京二手住宅成交34940套，較上一季度下降9.3%。
“80%的客戶疊加90%的謹慎”
面對新的市場變化，一線從業者不可能熟視無睹，更不能選擇坐以待斃，范金輝和他的團隊也在積極總結經驗，為什么市場需求只是曇花一現？“政策出臺后，市場最大的變數其實是購房者的心態。”
范金輝總結稱，經過4-8月近5個月時間的市場洗禮，很多人對于買房、賣房已經變得相當謹慎，現在市場屬于“只有賣掉才敢買”。“其實大部分客戶尤其是置換客戶，我們在接觸中也了解到，他們對于‘一賣一買’變得更加謹慎，也更加保守一些，90%以上的客戶只有出掉手里的房子，才會根據自己的實際情況再去買房。”
對于購房者心態的轉變，范金輝直言這在之前是極少出現的。“一般置換客群，都是一邊賣一邊買，遇到條件合適的房子，可以先跟房主談一個長周期，大部分在半年左右。只要房子沒有大的問題，半年時間足夠賣掉了。但現在的客戶不敢這樣，買了之后房子賣不出去，或者買了之后自己的房子大降價，有可能大降價之后，房子也很難成交。”
一個真實的案例，也是當下北京二手房置換的縮影。今年2月，吳芳(化名)因為孩子教育，再加上還有面積擴容的需求，便打算賣掉海淀學院路附近的一個一居室，置換到東城區的一個兩居次新房。“東城的房子不錯，很快就選好了，因為擔心被其他人‘橫插一腳’，就立刻交了定金，然后跟房主要了半年的周期。”
買房合同簽完之后，吳芳的房子也很快進行了登記，離自己的預期還有點距離，但為了盡快置換，還是以700萬元的價格掛了出來。然而掛了一個多月后，吳芳發現市場慢慢變得沒那么好了，房子不但沒賣出去，帶看更是寥寥無幾。
到了4月初，有些著急的吳芳開始調整價格，首次降了30萬元，然后到4月底，發現降價帶來的效果不明顯后，吳芳進行了第二次降價，較之前降了20萬元，但依舊少有問津。6月初，隨著違約壓力的迫近，吳芳進行了第三次降價，這一次又降了20萬元。“房屋本身沒有什么缺陷，市場‘問題’讓人始料不及。”
從700萬到630萬，也不過短短4個月時間。“但買房的負擔，也因這短短的4個月時間有了成倍的增長。”吳芳說。
二手房市場哪類客戶最多，范金輝給的答案是——置換客群，占比高達80%。80%的客戶疊加90%的謹慎，這是當前市場最真實的狀況。
17萬套房源壓力 期待政策調整
樓市變化、業主心態交織在一起，市場情緒也隨之忽高忽低。
雖然10月市場的成交活躍度不高，賣方處于市場弱勢地位，但大部分業主下調掛牌價的意愿并不明顯。一方面，不著急賣房的業主心理預期仍然沒有明顯下降；另一方面，部分業主因為近期的政策調整預期，也由原來的傾向降價加快成交轉為先觀察政策走勢。
“這次新政利好的是那些在北京首套剛需和置換的客戶，二手房市場的掛牌量也因此急劇增長，大家都忙著置換‘打新’，市場變化也隨著業主心態的變化有了新變化。”范金輝說，一個明顯的對比，春節前北京二手房總掛牌套數(包括車位、底商、商辦類房產)才11萬套，現在已經奔著17萬套去了，增長接近6萬套，這是一個恐怖的數字。
17萬套的房源該如何“解套”，中介費調整會帶來契機嗎？對于很多購房者而言，高昂的中介費會讓不少購房者望而卻步，尤其是北京等一線城市，房價動輒千萬，中介費無疑是一筆不菲的支出。“肯定有影響，但影響不了根本性的東西，沒有人會因為中介費降了幾萬而去買房。”在范金輝看來，促進二手房市場向好，還是要從根源入手，例如九年未變的“普宅標準”。
就北京二手房市場而言，置換需求要大于剛性需求，但以五環內的標準認定，非普線在總價468萬元/套，以海淀為例，隨便找套房子可能都七八百萬，甚至要上千萬。以468萬元/套的標準值去跟房價比對，可能還不到房子評估值的一半，買房貸款是相對受限的，很多人想買房，也是心有余而力不足。普宅標準的調整，能夠釋放更多的購房需求。
九年過去了，北京新房和二手房的房價都有較大幅度的變化，這也客觀上形成了滿足普通住宅要求的房源越來越少。北京目前實行的普通住宅認定標準還是2014年的版本，具體的最高限價標準是：五環內為單價39600元/平方米、總價468萬元/套；五環到六環為單價31680元/平方米、總價374.4萬元/套；六環外為單價23760元/平方米，總價280.8萬元/套。如果在滿足容積率、單套建筑面積的條件下，一套房子的單價或總價在上述價格范圍內，才能被劃為普宅。
普通住宅與非普通住宅的界定，對于購房者來說意義重大，被“豪宅”化的當下，買房置換需要更充足的“底氣”。范金輝直言，由于普通住宅和非普通住宅首付比例標準不同，給購房者帶來的最直接影響就是購房成本增加了，除了首付款外，還包括契稅、印花稅、土地增值稅等。
“認房不認貸”帶來市場狂歡，一線從業者也已經從最初的興奮回歸冷靜。“我們在等市場，也在等政策，10月還有門店沒‘開單’的，持續保持零成交，一波積壓需求似乎被消耗光了。”范金輝感慨稱。（北京商報記者 王寅浩）
（責任編輯：蔡文斌）
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