一直以來，擁有名校入學資格的二手學區房，在存量房市場猶如“神”一般的存在，無論樓市風云怎樣變幻，這類房源價格只漲不跌、供不應求。但隨著省城義務教育階段招生政策逐年改革，90后家長育兒觀念的改變，二手學區房正在悄然降溫。
A 買家觀望學區房交易放緩
李強（化名）在省城杏花嶺區五一路某房產中介門店已供職6年，這家門店的主力客戶是附近某名校學區范圍內二手房的購房家長，因此他對省城二手學區房市場的走勢了如指掌。
“市場好的時候，學區覆蓋的住宅樓，40至60平方米的小戶型最好銷售，基本處于掛牌三日內即成交的狀態。”李強告訴山西晚報記者。在他的印象中，成交最快的一套房子僅用了幾個小時，中介和房主上午驗完房，剛把房源信息和實景照片掛到網上，立刻就有家長要求看房，下午房主就交了定金。“那套房子總價接近120萬元，秒賣。”雖然以這樣速度成交的房子為數不多，但不難看出學區房需求的火爆。如今，幼升小、小升初的招生政策年年有變化，小學、初中的排名與三五年前大有不同。如今，學區二手房的成交周期明顯拉長。李強正在著手交易的幾套同一片區房子，部分房源年初掛牌，至今未成交，掛牌時間已超半年。
其中一位出售房子的市民稱，他當年買該名校主校學區房時，計劃孩子上完學后再轉手賣掉。原本想著主校招生片區的房源有限，買房不會虧錢，還會大賺。但今年他賣房時，發現市場并沒有當初買房時那樣火爆，二手學區房的價格上漲幅度出現回落。市民劉女士表示，三年前，她買了一套位于雙西小學總校區的學區房，房子僅有40余平方米，卻花了80萬，今年同小區同戶型的房子大概在75萬左右。三年時間每平米降價一千多元。
“優質小戶型電梯房價格依然比較堅挺，房源比較少，但是大戶型明顯在降價。”在并州路的某房產中介門店工作小趙告訴山西晚報記者，“往年130平米的戶型，成交價格大概在260萬，今年已經降到了230萬，但依然難成交。”這樣的情況并非個例，山西晚報記者了解到，最近一段時間，太原市內各區的二手學區房都出現了銷售周期明顯拉長、部分房源終于有了議價空間。多位經紀人向記者表示，原來小面積學區房銷售周期在一到兩周，但是現在的交易周期拉長至兩個月，超過120平方米的大戶型掛牌時間都在半年以上，且價格出現一定幅度的下降。
B價格虛高議價空間出現松動
太原二手學區房主要集中在環內老城區，尤其是迎澤區的青年路小學、雙西小學、濱河小學，杏花嶺區的五一路小學、新建路小學，小店區的九一小學、八一小學等學區范圍內，二手房成交活躍。山西晚報記者從多款房源信息APP查詢得知，這些區域的熱門學區房，掛牌價比不少新建的精裝樓盤價格依然堅挺。例如迎澤區青年路小學招生劃片范圍內寶佳麗景小區目前掛牌均價在2.3萬元/平方米、迎澤區雙西小學小學招生劃片范圍內新視界小區目前掛牌均價1.7萬元/平方米、小店區九一小學主校區招生劃片范圍內九一小學宿舍小區目前的掛牌均價更是超過了3元/平方米。
有了“名校”的加持，這些房源比附近的非學區房價格高出很多，有時僅僅“一街之隔”，單價就相差接近萬元。值得注意的是，這些二手學區房雖然比其他周邊小區售價高出不少，但從各大房源信息網站公布的歷史成交價來看，很多熱門學區房都有不同程度的“降溫”。例如寶佳麗景小區，其近半年成交均價在21421元/平方米，2022年還能賣到22491元/平方米，2020年更是有超過2.4萬元/平方米的成交記錄；新視界小區近半年成交均價為15662元/平方米，去年的成交記錄大都在16000元/平方米，最高超過18000元/平方米。
同時，今年二手學區房的議價空間比往年寬松。房產經紀人李強舉例說，一位業主掛牌200萬元出售九一小學的學區房，看房的人不少，但價格一直沒談攏，掛了半年之后降價15萬元成交。“一些老破小的房子，除了學區是個優勢外，其他條件確實較差，業主即使買了房，通常也不在這里居住。如今，新房價格便宜，二手學區房的居住功能被淡化。房地產市場整體下降后，二手學區房無差別整體走漲的情形有了很大變化。售房業主還按多年前行情來掛牌，收益預期與實際情況會有差別。”
“今年以來，太原市各城區的學區房均有不同程度的降價。”從業十多年的房地產中介王先生介紹稱迎澤區的知名初中、小學較為集中，尤其是雙西小學、青年路小學、太師二附小等名小學對口的優質公立初中較多，這些學校屬于雙學區房，所以這些片區的二手學區房還是供不應求，價格堅挺。但非這些片區，以及其它城區的二手學區房就沒有這樣幸運，因為家長圈的學校口碑排名、招生政策、育兒觀念、預期學齡兒童數量等，已發生了改變。
C90后家長入市學區需求發生變化
“二手學區房悄然降溫，還有很重要的一個原因是購房群體發生了轉變。”安居客N+品質管理中心負責人王宇說道。二手學區房的主力消費群體，已經從70、80后漸漸轉向90后，年輕一代的家長對居住品質、生活配套、商業配套等更加關注。
目前，省城老牌兒優質公辦小學主校區的學區房，往往位于城市中心的老舊小區。這些二手房房齡大，普遍存在管道老化、戶型不佳、停車不便、物業服務有待提升等問題，反觀一些新樓盤，小區功能更加完善，居住品質明顯提升，配建了硬件一流的學校。同時，由于幼升小、小升初的招生政策調整、名校教師資源的更迭變化，家長買了學區房，有可能上不了名校，也有可能所購學區房的劃片對口學校，不再是家長的意向學校。對于大多收入一般的普通家庭而言，二手學區房的購買風險在增加。
“單純為學區買單并不那么劃算。以去年和今年為例，現代雙語、北辰、新希望等老牌民辦小學、初中的學位相比往年，可謂極度稀缺，新成長起來的優質民辦小學、初中學位也相當緊張，家長們通過查閱歷年入學搖號率即可對學校的優劣做出判斷。同時，公辦名小學、名初中的口碑排名，近幾年也出現了明顯變化，對家長擇校方向影響非常大，由此必然會影響到學區二手房的購房意向。”孩子今年剛升高一的一位家長告訴山西晚報記者，把所有的錢投到買房上著實不劃算。
省城市民普遍認可的知名小學，近幾年無一例外實現集團化辦學，而新建樓盤引入名校已非常普遍。去年和今年秋季，隨著多所新樓盤配建小學正式開學，對主校的二手學區房產生了生源分流的影響。“新建小區的配建學校，就在小區之內，孩子可以步行上下學，這些樓盤可以滿足市民居住升級、子女就近入學的雙重需求。”王宇介紹，名校分校的教學品質不靠譜，近幾年備受社會各方質疑，對此，家長們往往比房企、中介更敏感，直接影響到區域樓市的交易量及新人口的落戶量。正因此，也刺激著地方政府更加重視新建樓盤配建學校的教學經營。
山西晚報記者注意到，90后家長的教育觀念與70、80后有明顯差異。首先90后家長擇校選擇面更為寬廣，接受孩子上私立；另外，多孩家庭漸漸增多，家長孤注一擲“雞娃”的心態正在減弱。另外，學齡兒童數量的變化，對學校招生以及二手學區房三年后的成交影響更大。
D多重因素影響學區房開始降溫
今年秋季入學季，全國各地的小校迎來首批二孩“入學高峰”，部分地區學位預警顏色已經呈現紅色，網上也有人稱今年是小學“最難入學年”。然而，在小學“入學難”的同時，部分地區卻爆出了幼兒園“一孩難求”的消息。
國家統計局數據顯示，2016年我國全面放開二胎，當年全年全國新生人口高達1786萬人，比上年增加131萬人，2017新生人口為1723萬人，2016、2017年是近二十年來全國的生育高峰年。2023年，這部分孩子到了入學年紀，這是去年、今年各地上學人數“暴增”的主要原因。從2018年開始，我國新生人口數量開始減少，2022年出生人口已跌破1000萬人，只有956萬人。教育部數據顯示，2022年，全國共有幼兒園28.92萬所。這一數量相較于2021年減少了5600多所，這是15年以來，全國幼兒園數量首次出現負增長。同時，教育部數據顯示，2022年全國共有普通小學14.91萬所，比上年減少5162所，下降3.35%。
“別看今年入學的孩子多，但三年后，入學的孩子就會減少。出生人口下降，空余學位增多，對二手學區房成交的影響是必然的。”一名房產經紀人告訴山西晚報記者，為了不影響孩子上學，二手學區房要提前購置，多數家長一般會在孩子入學前兩至三年購房。目前，省城購買二手學區房的家庭，很大一部分是為2025年、2026年上學的孩子做準備。“按照規定，多數小學要求孩子入學當年4月30日前辦理完落戶等相關手續，房產中介公司會建議客戶把落戶時間再提前，以防萬一。”這位經紀人稱，學校若生源緊缺，購房和落戶時間必然會寬松，家長的購房意原、購房時間也就沒那急促。三年之后省城義務教育階段的生源、師資會出現怎樣的巨變，沒有人能給出精準答案。
山西晚報記者在采訪時發現，還有一項政策也對學區房產生了一定的影響，就是教師輪崗制度。據了解，目前已經有北京、上海、深圳、南京、徐州、煙臺、西安等城市開啟教師輪崗，其中的典型代表是北京，早在2021年，北京率先在東城和密云兩個區試點，2022年7月份，北京在全市16個區全面開展教師輪崗。省城公辦小學目前并沒有明確教師輪崗制度，但優秀及青年教師的跨校交流、幫扶制度一直有，而且進入常態化、多樣化。“我家孩子今年剛二年級，但是開學前卻突然通知語文老師換了，據班里有些家長說，原來的語文老師來自迎澤區另一所學校，兩位老師互換一年、交流學習。”市民王女士介紹，作為家長，很擔心花大價錢購買的學區房，卻享受不到優質的名校名師資源。買二手學區房越來越像買盲盒，學區房并不能保證孩子一定遇到名校的好老師。
業內人士稱，隨著入學人口的減少，優質民辦學校的增多、教育資源梯隊的排名更迭變化，“學區”對二手房價值的影響會減弱，購房者也不再把目光緊盯著個別學校，多重因素疊加將導致學區房繼續降溫。
山西晚報記者 柴旭暉
（責任編輯：梁艷）
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