央廣網北京8月31日消息（記者門庭婷）8月30日，廣州成為首個執行首套住房“認房不認貸”的一線城市，釋放了積極的信號。緊隨廣州之后，深圳成為第二個落地該政策的一線城市。截至目前，同為一線城市的北京、上海還未有所“動作”。針對“認房不認貸”對啟動房地產市場的作用有多大？北京、上海是否會跟進、何時跟進？重點一二線城市還會適度放松哪些政策？房企如何看待持續利好的樓市政策？等一系列問題，央廣網記者采訪了多位業內專家。
“認房不認貸”將在房地產市場起到哪些作用？
近日，住建部、央行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，一時間“認房不用認貸”成為樓市關鍵詞。多位業內人士也提到，“熱點城市‘認房不認貸’的落地不應再等待。若在‘金九銀十’之前落地，有望帶動購房需求快速入市。”
“認房不認貸”，即不論是否曾經有過貸款，只要目前名下沒有房產，均可以按首套按揭貸款享受首付比例和利率優惠。對于該項政策將會在房地產市場起到哪些作用，多位業內人士作出了相應解讀。
住房城鄉建設部有關負責人表示，“認房不認貸”將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。
在中指研究院市場研究總監陳文靜看來，“認房不認貸”，對于外地有過貸款記錄本地無房及賣一買一的置換需求來說，首付比例及貸款利率將得到較大改善，同時房地產相關稅費也有望按首套執行，此政策在降低家庭購房門檻的同時，也降低了購房成本。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提到，此次政策力度超出了預期，一方面表現在，即便在外地有在償的按揭貸款，在本地購房也算首套房，享受首套房標準。進一步，在每一個城市，只要無房，即便有貸款（記錄或在償）就可以以首套房身份買房；另一方面，此次政策將“以家庭為單位”來認定首套房產，調整到“家庭成員為單位”，也超出了市場預期，意味著可以釋放出更多的需求；最后，該政策既有利于商品房需求端穩定，也有利于居民端杠桿率穩定，最終有利于資產價格和金融秩序穩定。
為何廣州、深圳先落實“認房不認貸”？
在“認房不認貸”納入“一城一策”工具箱后，廣州成為首個執行該政策的一線城市，深圳緊隨其后。
北上廣深四個一線城市中，為什么首先跟進落實“認房不認貸”的是廣州？鏡鑒咨詢創始人張宏偉認為，主要是因為四個一線城市中，廣州樓市的庫存壓力最大，新房的廣義庫存量（已經竣工待售的現房和還未竣工待售的期房）達到45個月以上，而且庫存主要還是集中在增城、從化和花郊區，同時，南沙新區的壓力也比較大。
緊隨廣州之后的深圳也因房地產市場維持低位盤整態勢。根據中指數據，8月1日至26日，深圳新房住宅成交19.13萬平方米，環比下降24.5%，同比下降近兩成，購房者觀望情緒濃厚。
李宇嘉分析認為，廣州、深圳外來人口集中，新市民規模大，占常住人口的一半左右，住房自有率不到50%，全省住房自有率只有47%，需求潛力大；其次，廣州、深圳是大灣區核心城市，因大灣區互聯互通和工作變動導致的人口流動頻繁。他還提到，廣州、深圳近期二手房價格回調明顯，7月份廣州環比下跌1%，深圳下跌0.9%，明顯高于京滬以及其他熱點城市。而且，二手房掛牌量還在增加，價格下跌幅度還在加大，京滬已經有了止跌的趨勢。
值得注意的是，與廣州不同的是，深圳樓市的關鍵在于二手房指導價執行比較嚴格。而廣州基本已經取消執行。張宏偉稱：“在這樣的政策執行下，即使深圳樓市施行‘認房不認貸’，購房者如果買的是二手房，他也只能按照指導價的首套比例貸款，高于二手指導價的總價部分仍然要作為首付支付給上家房東，如果深圳的二手指導價不調整執行標準，由于實際支付首付比例的原因，更多的人會選擇購買新房。因此，在執行‘認房不認貸’的情況下，深圳還是要調整一下二手指導價的執行標準?！?/p>
總的來看，中指研究院華南分院總經理楊紅俠認為，廣深兩個一線城市同日落實“認房不認貸”政策這一舉措，其向市場釋放了積極信號，有助于穩定市場預期，夯實市場復蘇的基礎。同時，隨著廣深政策落地，預計各地政策將加快推進，尤其是北京和上海調控政策也有望迎來優化，若政策力度較大，市場將得到明顯改善。
一線城市“認房不認貸”是否已無懸念？北京、上海是否會跟進？
在廣州、深圳執行“認房不認貸”后，對于北京、上海是否會跟進、何時執行，也成了市場關注的焦點。
在張宏偉看來，北上廣深一線城市，核心的五限政策仍然按正常標準執行，即使廣州、深圳出臺了認房不認貸等定向寬松的措施，各城市在人才類購房也有定向寬松，但總體上來看，一線城市的政策執行還相對較嚴格，還沒有出現大范圍、大幅度的寬松。
陳文靜提到，短期北京也存在優化相關政策的預期。但目前北京全面執行首套房“認房不認貸”政策的可能性仍較小，預計將通過一區一策或針對特定人群如多孩家庭、老年家庭等方式推進。
當前北京房地產市場下行壓力在不斷增大，根據中指研究院數據，7月北京商品住宅成交面積環比下降6.4%，8月以來周均成交面積較7月周均下降接近30%，較去年同期下降15%，政策優化預期進一步增強。
“北京優化樓市政策信號意義重大，對整體市場情緒的修復或將產生積極帶動作用。若北京實質性政策盡快落地執行，北京房地產市場活躍度有望提升，市場有望逐漸企穩修復，從而帶動全國市場逐漸修復。但當前房地產市場供求關系已經發生重大變化，各地房地產市場的修復節奏依賴于各城市基本面。對于多數城市而言，市場修復需要更長時間。”陳文靜稱。
整體看來，陳文靜分析認為，一二線城市需求端政策大概率將繼續圍繞降低購房門檻和降低購房成本展開。從政策方向上看，除了優化“認房又認貸”外，一是降低二套首付比例，下調貸款利率加點數。二是調整普宅認定標準，或可能通過降低非普宅首付比例的方式進行優化。三是優化法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策，庫存壓力大的區域或按照因區施策、一區一策原則，與人口、人才等政策相結合優化政策。除此之外，優化限售、限價政策，降低交易稅費，也是政策優化方向。
多部委、多城市利好政策不斷落地，房企是否充滿信心？
進入8月，住建部、發改委、央行等多部委均釋放積極信號，為房地產市場注入信心。據中指研究院監測，福州、西安、沈陽等多個城市擬于近日調整優化限購政策，降低二套房首付比例下限，由此可見，各地亦在積極落地相關舉措。
政策利好持續釋放下，一方面促進房地產市場平穩健康發展，同時也對房企提供持續穩定支持。正值房企中報季，在2023年中業績會上，多家房企也對近期的各項政策，發表了自己的觀點。
萬科董事會主席郁亮表示：“當前政策已在發力，希望已出臺的政策盡快落地實施，推動市場恢復到健康合理的水平。同時，像盤活存量資產等問題對行業長期健康穩定發展意義重大，政治局會議也提出了有關要求，這對行業是一個鼓舞，我們也在期待具體舉措的出臺?！?/p>
談及剛剛出臺的“認房又認貸”政策，越秀地產董事長兼執行董事林昭遠表示，相信中央政府有很多工具，能夠確保房地產平穩健康發展。預計下半年隨著調控政策的持續寬松和市場信心、購房預期的逐步恢復，房地產市場將筑底企穩，全年市場規模和房價將大致保持穩定，城市、市場和房企分化進一步加劇。核心一線城市、重要二線城市及華東地區、大灣區資源集聚優勢明顯，市場支撐度高、潛力大。
對于下半年樓市走勢的判斷，龍湖集團高級副總裁兼地產航道總經理張旭忠表示：“中央政治局、住建部表態對房地產行業的支持，大力支持剛性和改善性住房需求，相信市場有一波行情，公司將抓住窗口期，加快去化。從長期來看，我們依然看好房地產市場健康穩定的發展，當前消費者的信心需要一定時間恢復?！?/p>
在李宇嘉看來，“認房不用認貸”應該是一攬子政策之一，多措并舉、供需同步發力，降低利率、降低稅費，鼓勵開發商合理定價、降價促銷，加大公共服務補短板力度，同時在居民收入端、就業端更多著力，穩定居民的預期，這樣綜合起來才能讓樓市穩定下來。
（責任編輯：王堆）
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