今年5月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行等多部門打出政策“組合拳”，明確取消全國(guó)層面房貸利率下限、下調(diào)首付款比例和公積金貸款利率。此后，國(guó)內(nèi)多地紛紛因地制宜出臺(tái)樓市新政。特別是在北京、上海、深圳、廣州等備受關(guān)注的一線城市，提振樓市的系列政策力度大、落地快，市場(chǎng)總體呈現(xiàn)積極反應(yīng)。
專家認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整階段。伴隨樓市新政有序落地，政策效果逐步釋放，居民住房需求將得到有效滿足，樓市趨暖勢(shì)頭有望繼續(xù)保持。
“北上廣深”調(diào)整房地產(chǎn)政策
7月10日，記者走進(jìn)北京市朝陽區(qū)一家房產(chǎn)中介門店，店內(nèi)只有2名負(fù)責(zé)人在值守，其中一名負(fù)責(zé)房屋租賃業(yè)務(wù)，另一名負(fù)責(zé)房屋買賣業(yè)務(wù)。
“其他房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都去帶客戶看房了。北京前段時(shí)間出臺(tái)樓市新政策之后，門店近期的帶看量比較穩(wěn)定，每天有三四組客人，周末會(huì)更多一些。”該門店房屋買賣業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者。
這名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所說的樓市新政，即北京市6月26日發(fā)布的系列房地產(chǎn)政策。當(dāng)日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等部門印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，明確實(shí)施調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率下限，調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款最低首付款比例等。
具體來看，針對(duì)北京地區(qū)購(gòu)買首套住房的居民，最低首付款比例調(diào)整為不低于20%，5年期以上房貸利率下限調(diào)整為3.5%。對(duì)于購(gòu)買二套住房的居民，位于五環(huán)以內(nèi)的，最低首付款比例調(diào)整為不低于35%，5年期以上房貸利率下限調(diào)整為3.9%。位于五環(huán)以外的，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%，5年期以上房貸利率下限調(diào)整為3.7%。該通知還提出，北京市戶籍二孩及以上的多子女家庭，購(gòu)買第二套住房的，在個(gè)人住房貸款中認(rèn)定為首套住房。此外，提高購(gòu)買綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的住房公積金貸款額度等。
其他一線城市也推出一系列“地方版”房地產(chǎn)新政。
5月28日，上海市房地產(chǎn)新政“滬九條”正式施行。“滬九條”涵蓋調(diào)整上海市房屋限購(gòu)政策、擴(kuò)大非滬籍單身人士購(gòu)房區(qū)域、調(diào)整首套房及二套房最低首付款比例、放寬二孩及以上家庭住房限購(gòu)政策、調(diào)整首套房公積金貸款個(gè)人最高額度等。上海市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次政策優(yōu)化體現(xiàn)了綜合施策、分類施策、精準(zhǔn)施策三方面考量。從分類施策的角度看，供應(yīng)端著手更好滿足改善性住房需求，優(yōu)化套型結(jié)構(gòu)，提高中小套型住房面積標(biāo)準(zhǔn)，差異化降低中小套型住房比例；在需求端，立足服務(wù)安居，針對(duì)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)，差異化、分區(qū)域優(yōu)化住房限購(gòu)政策；在信貸端，為促進(jìn)重點(diǎn)區(qū)域職住平衡，新城和南北轉(zhuǎn)型等區(qū)域繼續(xù)實(shí)行差異化住房信貸政策。
同為一線城市的深圳、廣州也出臺(tái)了樓市新政。深圳市自5月29日起下調(diào)個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率下限；廣州市5月29日起正式取消房貸利率下限，并于7月初調(diào)整了外籍人士及港澳臺(tái)居民購(gòu)房政策，明確外籍人士及港澳臺(tái)居民可在限購(gòu)區(qū)內(nèi)購(gòu)買120平方米及以下的住宅一套，在非限購(gòu)區(qū)或在限購(gòu)區(qū)購(gòu)買120平方米以上的住宅不限制套數(shù)。
一線城市市場(chǎng)活躍度提升
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，近期“北上廣深”四大一線城市紛紛調(diào)整房地產(chǎn)政策，是為了響應(yīng)5月17日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行等部門推出的全國(guó)性樓市新政。在此基礎(chǔ)上，各地遵循因城施策原則出臺(tái)“地方版”細(xì)化政策，旨在根據(jù)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口結(jié)構(gòu)等特質(zhì)，針對(duì)性地滿足居民住房需求、提振樓市表現(xiàn)。
那么，一線城市樓市新政落地效果究竟如何？
記者走訪了北京市朝陽區(qū)幾家房產(chǎn)中介門店，根據(jù)門店工作人員的反饋，近期其二手房交易量總體有所回升，有的門店短期內(nèi)成交量較多，“有些客戶之前就看過房，在新政策出臺(tái)后果斷決定入手”；有的門店則在政策落地后迎來新客，“很多購(gòu)房者聽說下調(diào)了首付款比例，希望能買到面積大、位置好的房子”。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜告訴記者，一線城市樓市政策落地后，新房、二手房市場(chǎng)活躍度均有回升，其中二手房在政策優(yōu)化及“以價(jià)換量”共同帶動(dòng)下，市場(chǎng)活躍度回升速度較新房更快。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，6月份，一線城市二手房成交套數(shù)均有所增長(zhǎng)。其中，北京市二手房成交14986套，環(huán)比增長(zhǎng)12%，同比增長(zhǎng)29.1%；上海市二手商品房成交超2.6萬套，創(chuàng)近一年新高，多個(gè)單日網(wǎng)簽量超1000套，市場(chǎng)活躍度較高；深圳市二手房市場(chǎng)保持較高活躍度，在5月高基數(shù)下，環(huán)比較5月增長(zhǎng)5.3%，同比在低基數(shù)下增長(zhǎng)71%，市場(chǎng)延續(xù)溫和修復(fù)態(tài)勢(shì)。
一線城市新房市場(chǎng)回暖跡象同樣明顯。根據(jù)研究機(jī)構(gòu)克而瑞數(shù)據(jù)，6月份，北京、上海、廣州、深圳新建商品住宅分別成交43萬平方米、81萬平方米、83萬平方米、39萬平方米，成交面積均創(chuàng)年內(nèi)單月新高，環(huán)比分別增長(zhǎng)21%、66%、48%、38%，其中廣州、深圳成交量超過去年同期。
“近期一線城市樓市交易呈現(xiàn)積極態(tài)勢(shì)，提振樓市表現(xiàn)的關(guān)鍵還是對(duì)于限購(gòu)、限貸政策的放松。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)趙秀池認(rèn)為，限購(gòu)政策決定了購(gòu)房者入市資格，也就是多少人能夠買房，這直接決定了市場(chǎng)需求；限貸政策主要包括對(duì)首付款比例和房貸利率的限制，而下調(diào)首付款比例就是放寬了入市門檻，首付款比例越低，購(gòu)房者購(gòu)房能力就越強(qiáng)。下調(diào)房貸利率，真正減輕了購(gòu)房人負(fù)擔(dān)，能更有效地促進(jìn)購(gòu)房者入市。
持續(xù)優(yōu)化政策提振購(gòu)房者信心
“北上廣深”樓市新政的落地有效刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，但部分購(gòu)房者在進(jìn)行購(gòu)房決策時(shí)仍持一定觀望態(tài)度。
上海市民羅進(jìn)最近想購(gòu)買一套“小兩室”，“我是上海人，之前一直跟父母住在一起，現(xiàn)在想買一套自己的房子，關(guān)注到房地產(chǎn)新政策之后，我就開始著手看房了。”羅進(jìn)說，“但從‘看’到‘買’還有個(gè)過程，畢竟房子是家庭重要資產(chǎn)，希望能在房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定的狀態(tài)下入手。”
趙秀池認(rèn)為，無論是剛需還是改善性住房需求，購(gòu)房者普遍都較為關(guān)注房?jī)r(jià)走勢(shì)。“房?jī)r(jià)波動(dòng)也是影響購(gòu)房者入市的重要因素，對(duì)于住房，人們往往希望‘買漲不買跌’，所以看市場(chǎng)回暖趨勢(shì)，不僅要看交易量上漲與否，也要關(guān)注房?jī)r(jià)是否穩(wěn)定。”趙秀池說。
從部分一線城市的交易情況看，市場(chǎng)活躍度有所提升與“以價(jià)換量”存在一定聯(lián)系。“但政策優(yōu)化也發(fā)揮著重要作用。”陳文靜表示，4月以來，一線城市均在限購(gòu)、限貸等方面進(jìn)行了政策優(yōu)化，“517”樓市新政出臺(tái)后，各地又細(xì)化了當(dāng)?shù)卣撸抡{(diào)首套房、二套房首付比例和房貸利率等，這些在較大程度上釋放了購(gòu)房需求。
在業(yè)內(nèi)人士看來，要促進(jìn)樓市總體趨穩(wěn)趨暖，重點(diǎn)仍在于通過系列政策鼓勵(lì)，提振購(gòu)房者消費(fèi)信心。當(dāng)前，北京、上海、深圳仍存在部分限購(gòu)限制，這也說明一線城市存在進(jìn)一步優(yōu)化政策的空間。
“比如，北京市目前對(duì)于購(gòu)房者社保等條件要求依然較高，可以考慮優(yōu)化限購(gòu)政策，縮短購(gòu)房所需社保年限，還可以出臺(tái)降低交易稅費(fèi)、加大補(bǔ)貼力度等相關(guān)政策。”陳文靜認(rèn)為，如果繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化樓市政策，一線城市樓市活躍度有望繼續(xù)保持，有利于市場(chǎng)筑底企穩(wěn)。
趙秀池分析，除了放寬社保年限等購(gòu)房條件，還可以結(jié)合人口和人才政策適時(shí)調(diào)整限購(gòu)要求，比如對(duì)多孩家庭提高房貸支持。此外，可以考慮繼續(xù)調(diào)整房貸利率，并對(duì)存量房貸利率進(jìn)行下調(diào)。
“目前部分一線城市也在積極跟進(jìn)‘以舊換新’政策。在優(yōu)化‘以舊換新’流程、提高效率的同時(shí)，應(yīng)該給予實(shí)質(zhì)性的稅費(fèi)減免優(yōu)惠，鼓勵(lì)更多購(gòu)房者加入，以此促進(jìn)‘買一賣一’順利推進(jìn)。”趙秀池說，“隨著一系列房地產(chǎn)新政持續(xù)落地，一線城市樓市有望繼續(xù)保持趨暖態(tài)勢(shì)。”（廖睿靈）
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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