中國人民銀行近期宣布設立3000億元保障性住房再貸款。這項旨在盤活存量房產(chǎn)的再貸款進展怎樣、如何運作，各方高度關注。
記者了解到，金融管理部門即將印發(fā)具體實施規(guī)定，明確監(jiān)管政策和操作流程，“政府指導、市場化運作”“自愿參與、以需定購、合理定價”成為需要關注的關鍵詞。
以市場化方式推動存量商品房去庫存
“設立保障性住房再貸款，有利于通過市場化方式加快推動存量商品房去庫存，加大保障性住房供給，助力推進保交房工作及城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制。”在中國人民銀行日前召開的保障性住房再貸款工作推進會上，中國人民銀行行長潘功勝一語點出此次保障性住房再貸款的意義所在。
就在上個月，中國人民銀行宣布擬設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計帶動銀行貸款5000億元。
記者注意到，與此前3500億元保交樓專項借款政策相比，這次的保障性住房再貸款更為強調(diào)“政府指導、市場化運作”，并明確了“自愿參與”的要求，尊重各方參與主體的意愿。
“城市政府應綜合考慮當?shù)厍闆r自主決定是否參與；符合保障條件的工薪群體可根據(jù)項目的區(qū)位、品質(zhì)、價格，自愿選擇是否參與配售配租。”中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾介紹。
他表示，房企結合自身資金壓力與收購價格談判情況等，自主決定是否出售商品房，不能強買強賣；金融機構按照風險自擔、商業(yè)可持續(xù)原則，自主決定是否向地方國企發(fā)放相關貸款。
據(jù)介紹，金融機構發(fā)放相關貸款后，可向人民銀行申請再貸款，先到先得，額度3000億元，未來根據(jù)執(zhí)行情況和需要可調(diào)整完善。再貸款年利率1.75%，期限1年，可展期4次，每次展期1年，最長使用期限不超過5年，政策實施至2027年末。
業(yè)內(nèi)人士認為，具體操作中，地方國企和金融機構風險自擔，核心是要確保商業(yè)可持續(xù)。
以需定購確保政策落地見效
如何從機制上確保3000億元保障性住房再貸款政策落地見效？對此，中國人民銀行要求各地以需定購，做到收購主體、收購對象、收購用途、資金用途“四個精準”。
“一個城市政府選定不超過兩家地方國有企業(yè)作為收購主體，選擇的國有企業(yè)及所屬集團不得為政府融資平臺，且應符合商業(yè)銀行授信要求。”鄒瀾說。
在具體收購對象方面，人民銀行明確嚴格限定為房企已建成未出售商品房，對不同所有制房企一視同仁，要求資產(chǎn)負債和法律關系清晰，嚴格把握所收購商品房戶型、面積標準。
“收購用途精準，就是收購的商品房定向用于保障性住房，需符合國務院常務會議審議通過的《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》要求；資金用途精準，就是地方國企獲得的貸款資金要單列賬目、單獨核算、專款專用、封閉管理，房地產(chǎn)企業(yè)出售所得資金先依法償還本項目債務，仍有結余的，可用于歸還集團從本市其他未建成項目抽調(diào)的預售資金，或用于建設其在本市的未完工項目。”鄒瀾介紹。
在收購商品房的過程中，如何合理確定收購量，避免房子積壓或長時間大量空置？
“制定保障性住房收購和配售配租相關管理辦法時，要摸清需求，遵循以需定購原則。”鄒瀾說，要動態(tài)掌握保障性住房需求底數(shù)，合理確定配售或租賃對象、價格和分配計劃等，在鎖定需求的前提下，科學確定可用作保障性住房的商品房房源及收購價格。
國家金融監(jiān)督管理總局大型銀行監(jiān)管司司長李文紅提醒，各全國性銀行要嚴格按照要求做好相關工作，特別是要準確把握以需定購原則，認真評估配售或租賃方案，科學合理確定貸款金額、期限、利率和還款方式。
做好與租賃住房貸款支持計劃的政策銜接
去年2月，中國人民銀行創(chuàng)設租賃住房貸款支持計劃，在鄭州、重慶、天津、濟南等8個城市開展試點，支持市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給。
目前，相關試點已取得一定成效——濟南累計購置租賃項目53個，房源3.05萬套，商業(yè)銀行發(fā)放貸款金額64.43億元；天津收購租賃住房項目11個，涉及房屋2663套，發(fā)放專項貸款36.9億元；重慶于首批收購項目簽約儀式上簽約項目6個，涉及房屋27.86萬平方米……
“考慮到租賃住房貸款支持計劃與新設再貸款的支持領域有較多交集，且將于2024年末到期，為做好政策銜接，將把租賃住房貸款支持計劃并入保障性住房再貸款政策中管理。”鄒瀾說。
鄒瀾表示，保障性住房再貸款政策文件印發(fā)后，原來的租賃住房貸款支持計劃就不再實施，已發(fā)放貸款的利率和期限保持不變，其1000億元額度包含在保障性住房再貸款3000億元額度之內(nèi)，且8個試點城市的政策與全國政策保持一致。
保障性住房再貸款的推進過程中，潘功勝特別強調(diào)要嚴控新增地方政府隱性債務。
“由城市政府選擇地方國有企業(yè)作為收購主體，地方國企及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務，不得是地方政府融資平臺。”潘功勝說，同時，要遵循市場化、法治化原則，合理定價。城市政府指導地方國企與房企通過協(xié)商談判的方式確定商品房收購價格，防范道德風險。
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