汽車、家電、家裝……一批批大宗商品的潛在更新需求正進(jìn)入集中釋放期。跟常規(guī)消費(fèi)品相比，作為大宗商品的房子如今也加入以舊換新行列中。據(jù)北京中指信息技術(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，截至5月6日，全國(guó)已有超50城表態(tài)支持住房以舊換新。
家電、手機(jī)等以舊換新十分方便，但房子以舊換新如何操作？怎樣換劃算？市場(chǎng)接受度如何？《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者對(duì)此進(jìn)行了采訪。
全國(guó)多地紛紛加入
出臺(tái)政策支持住房以舊換新的城市越來越多了，已經(jīng)從二三線城市擴(kuò)散到了一線城市。
5月3日，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合倡議，在上海全市發(fā)起商品住房“以舊換新”活動(dòng)。首批參加倡議的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)20余家、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)近10家，參加活動(dòng)的項(xiàng)目有30余個(gè)，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉賢、臨港等區(qū)域。
4月23日，深圳市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)與深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)起商品住房“換馨家”活動(dòng)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)積極參與，與計(jì)劃出售二手商品住房并購(gòu)買新建商品住房的購(gòu)房居民簽署協(xié)議。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，住房以舊換新政策的推廣可分為三個(gè)階段：第一階段為2023年下半年至今年初，推出住房以舊換新的主要為三線城市，政策示范作用相對(duì)有限；第二階段為今年4月，以鄭州為代表的二線城市以舊換新政策加碼，更多城市采用國(guó)企收購(gòu)模式；第三階段為4月下旬至今，深圳、上海陸續(xù)發(fā)文，住房以舊換新擴(kuò)展到一線城市。有媒體發(fā)布消息稱，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)也在積極摸查開發(fā)商的意向，預(yù)計(jì)將有相關(guān)配套政策出臺(tái)，進(jìn)一步促進(jìn)房屋置換需求的釋放。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，除了一線城市上海、深圳外，目前至少有包括常熟、南京、江陰、連云港、哈爾濱、鄭州等52個(gè)城市支持住房以舊換新。業(yè)內(nèi)人士建議，如果居民有住房以舊換新的需求，不妨先查詢所在城市是否有相關(guān)政策出臺(tái)。
中指研究院華南分院高級(jí)分析師孫紅梅對(duì)記者表示，以舊換新有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用。這一政策打通了一手、二手住房置換鏈條，提升了住房買賣交易的便利度，更好地滿足了居民剛性和改善性住房需求。但市場(chǎng)的不確定性依然存在，以舊換新的模式能否真正解決樓市當(dāng)前面臨的問題，需要經(jīng)過市場(chǎng)的檢驗(yàn)和時(shí)間的沉淀。
操作模式各有特色
經(jīng)過記者梳理，各地住房以舊換新的模式大致可以分為幫賣、回購(gòu)和補(bǔ)貼三種。
一是幫賣。由開發(fā)商聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)舊房?jī)?yōu)先推售，若在一定期限內(nèi)舊房售出，則按流程購(gòu)買新房，若無法售出，則新房訂金全額退款。比如上海參加以舊換新活動(dòng)的開發(fā)企業(yè)承諾，在一定期限內(nèi)，舊房未成功出售的，購(gòu)新房的客戶可以無條件退房退款；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也承諾，對(duì)購(gòu)房居民的舊房“全城推、優(yōu)先賣”。這種模式下，“賣舊買新”會(huì)更加便利、節(jié)約交易成本，但無法保證舊房一定能夠售出。
二是回購(gòu)。其又分為出售新房的房企回購(gòu)消費(fèi)者手中的二手房，國(guó)企或政府收購(gòu)舊房用作保障房、安置房等方式。開發(fā)商或地方國(guó)企收購(gòu)舊房可以獲得財(cái)政補(bǔ)貼，這種方式是今年以來住房以舊換新的主流。比如浙江海寧表示，鼓勵(lì)房企購(gòu)買意向購(gòu)房人的存量房，對(duì)房企購(gòu)買存量房的，給予企業(yè)總購(gòu)房款2%的財(cái)政補(bǔ)貼。“這種方式更加直接，舊房有人幫你收了，不怕賣不出去。但也可能存在收購(gòu)價(jià)達(dá)不到預(yù)期，以及房屋所在區(qū)域不在收購(gòu)范圍內(nèi)等問題，需要仔細(xì)核對(duì)當(dāng)?shù)卣叩木唧w條款。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示。
三是補(bǔ)貼。對(duì)出售自有住房并購(gòu)買新建商品住房的個(gè)人或家庭給予一定的購(gòu)房補(bǔ)貼或者稅費(fèi)優(yōu)惠。比如，山東日照因?yàn)榻o予20%的購(gòu)房款補(bǔ)貼而備受關(guān)注。日照發(fā)文稱，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展以舊換新業(yè)務(wù)，開發(fā)企業(yè)若已足額支付二手房收購(gòu)款項(xiàng)，后續(xù)二手房再出售時(shí)，對(duì)二手房購(gòu)房人給予房款20%的優(yōu)惠券補(bǔ)貼。湖北襄陽表示，對(duì)出售原有住房并在半年內(nèi)購(gòu)買新建商品住房或購(gòu)買新建商品住房后至房屋交付前出售原有住房的納稅人，對(duì)已繳納的增值稅按計(jì)稅價(jià)格的1.5%給予補(bǔ)貼。廣東肇慶的政策更進(jìn)一步，支持推動(dòng)舊房轉(zhuǎn)保障性住房，此類消費(fèi)者無需賣房，可一次性獲取一定年限的租金用來購(gòu)買新房。
還有的城市以“帶押過戶”（不需要提前歸還舊貸款、注銷抵押權(quán)，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)）、放寬首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等政策配合以舊換新，以更好地打通換房鏈條。如武漢市表示在當(dāng)?shù)貎H有一套住房且正掛牌出售的家庭，辦理新購(gòu)一套個(gè)人商業(yè)性住房貸款時(shí)認(rèn)定為首套住房。
實(shí)際操作難點(diǎn)不少
住房以舊換新政策能否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，關(guān)鍵在于其能否滿足群眾需求。接受記者采訪的消費(fèi)者紛紛表示，政策意愿是好的，關(guān)鍵在于是否能從人們的實(shí)際需求出發(fā)，各個(gè)城市要拿出真金白銀，讓置業(yè)者得實(shí)惠。
北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣在接受記者采訪時(shí)表示，住房以舊換新在實(shí)際操作中存在不少難點(diǎn)：其一，新房選擇范圍小，不具備吸引力，購(gòu)房人的參與意愿就不強(qiáng)。如果新房的品質(zhì)不佳、位置不合適等，購(gòu)房人參與的意愿也會(huì)大大降低。因此，需要引入范圍更廣、品質(zhì)更優(yōu)的小區(qū)參與到以舊換新活動(dòng)中。
其二，二手房銷售難度較高。在以舊換新過程中，許多城市要求購(gòu)房人需要在90天內(nèi)將舊房賣掉，相對(duì)來說這個(gè)時(shí)間比較緊張，可能會(huì)存在銷售困難或者被壓價(jià)等情況。
其三，新舊房?jī)r(jià)格差距過大，可能會(huì)影響換房意愿。如果舊房售賣的價(jià)格過低，新房的價(jià)格過高，相應(yīng)的價(jià)格差和貸款可能會(huì)影響購(gòu)房人的換房意愿。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)記者表示：“未來通過消化存量房產(chǎn)的方式來滿足配租型或者配售型保障房需求，或成為一種重要的方式，其中關(guān)鍵是要遵循市場(chǎng)化、法治化和商業(yè)可持續(xù)的原則。開發(fā)商、政府要把房?jī)r(jià)、金融、稅收等該讓的利讓出來，尤其是對(duì)開發(fā)商來說，要把品質(zhì)好、性價(jià)比高的好房源拿出來，不能把以舊換新當(dāng)作去庫(kù)存、去尾貨的機(jī)會(huì)。要讓買家真正感受到，要買的新房是能改善居住品質(zhì)的好房子。”
潛在糾紛不容忽視
值得注意的是，消費(fèi)者在進(jìn)行住房以舊換新時(shí)也要注意避免權(quán)益受損。北京理道律師事務(wù)所主任律師王久成表示，消費(fèi)者應(yīng)該知曉并充分理解所在地政府關(guān)于住房以舊換新政策的內(nèi)容以及交易細(xì)則、辦理流程。面對(duì)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的宣傳，要學(xué)會(huì)甄別，查看其是否與政策相一致，是否真實(shí)。對(duì)新舊房房源要詳細(xì)了解相關(guān)信息，謹(jǐn)慎選擇，仔細(xì)閱讀和查看房屋買賣合同等文件。
王久成進(jìn)一步分析指出，可能導(dǎo)致消費(fèi)者合法權(quán)益受損或者產(chǎn)生消費(fèi)糾紛的原因有五個(gè)方面：
一是住房以舊換新政策細(xì)則不完善，無法真正保障消費(fèi)者的知情權(quán)；二是開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)可能利用政策信息不對(duì)等對(duì)房源信息進(jìn)行虛假宣傳，甚至欺詐；三是如果所購(gòu)新房為期房，可能存在逾期交房、爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房資金退還難保障；四是舊房出售款如逾期支付，可能導(dǎo)致新房交易糾紛；五是舊房出售時(shí)隱瞞真實(shí)信息，可能導(dǎo)致合同無法履行。
王玉臣則指出，此輪以舊換新可選的新房范圍普遍較小，開發(fā)商可能會(huì)借此機(jī)會(huì)清庫(kù)存，那么在這個(gè)過程中可能會(huì)伴隨房屋質(zhì)量問題、虛假宣傳等商品房常見的糾紛。另外，需要注意換房流程的設(shè)置。如果在以舊換新的過程中，相關(guān)流程設(shè)置不夠清晰和明確，那么購(gòu)房人很有可能會(huì)掉入合同陷阱，建議相關(guān)部門要對(duì)開發(fā)商及中介公司的合同設(shè)置進(jìn)行審核。（孫蔚）
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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