【編者按】
中央經濟工作會議提出，積極穩妥化解房地產風險，促進房地產市場平穩健康發展。完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。房地產發展新模式怎么建？新的一年，中國房地產有哪些新出路？
隨著我國城鎮化率突破60%大關，我國城鎮建設空間正在逐步由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重的階段，城市發展已進入城市更新的重要時期。加快推進城市更新、探索城市更新可持續進行成為城市建設進入新階段的必然選擇。
城市更新行動被賦予多重使命
2020年，時任住建部部長王蒙徽在人民日報刊文《實施城市更新行動》，其指出，實施城市更新行動，是適應城市發展新形勢、推動城市高質量發展的必然要求。2019年我國常住人口城鎮化率為60.6%，已經步入城鎮化較快發展的中后期，城市發展進入城市更新的重要時期，由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，從“有沒有”轉向“好不好”。
實施城市更新行動也被賦予多重使命。上述《實施城市更新行動》中提到，實施城市更新行動是堅定實施擴大內需戰略、構建新發展格局的重要路徑；是推動城市開發建設方式轉型、促進經濟發展方式轉變的有效途徑；也是推動解決城市發展中的突出問題和短板、提升人民群眾獲得感幸福感安全感的重大舉措。
華東師范大學公共政策系副教授、東方房地產研究院執行院長胡金星對澎湃新聞表示，城市更新是房地產業持續發展的重要組成部分與重要動力之一，通過城市更新有助于促進房地產業及房地產市場穩定發展，進而帶動上下游價值鏈穩定發展。同時，城市更新也是我國城市治理現代化的重要組成部分，通過城市更新，既有助于改善居民的居住與生活條件，也有助于促進城市治理的現代化，進而促進社會和諧發展。
“城市更新也是我國實現第二個百年奮斗目標的客觀要求。通過城市更新，優化城市空間布局，完善城市公共基礎設施，讓更多居民共享發展成果?！焙鹦潜硎?。
上海易居房地產研究院副院長、上海市房產經濟學會副秘書長崔霽在接受澎湃新聞采訪時表示，黨的二十大報告將實施城市更新行動提高到轉變超大特大城市發展方式、中國城鎮化未來發展新方向、構建房地產發展新模式的高度上來，城市更新國策地位基本確立。
崔霽指出，2023年是我國城市更新內涵不斷豐富和深化的一年。2023年7月7日，住房和城鄉建設部發布《關于扎實有序推進城市更新工作的通知》；7月21日，國常會通過了《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》；7月24日召開的中央政治局會議指出：加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造，盤活改造各類閑置房產。可見，城市更新從之前強調的老舊小區改造擴展到下半年強調以保障性住房、城中村改造和盤活閑置房產為主要內涵的發展模式。
更新的內容不僅僅是載體的改造
“城市更新不僅是空間的再生，也是經濟與社區活力的再激發?！敝倭柯撔兄袊鴧^戰略顧問部董事總經理徐岱雄在接受澎湃新聞采訪時指出，在當前的城市更新實踐中，我們也觀察到集中在三個方面的路徑探索：首先，更新主體的多元化探索，即正在從傳統的單一開發商模式轉變為多元合作模式，這包括政府、企業、社區等多方利益相關者共同參與更新項目。其次，在更新辦法上尋求創新，特別是在政策支持和激勵機制上，政府正在試圖通過財政補貼、稅收優惠等方式來激勵私人投資和參與，同時確保更新項目能夠更好地服務于公共利益。商業模式的演進也同樣關鍵，新興的地產基金等模式為城市更新提供資本注入，分散風險，并確保項目的長期可持續發展。
但在實踐推進中，多名業內人士均提及，在推進城市更新過程中仍面臨一定的挑戰，包括城市更新的經濟可持續問題、社會可持續問題以及城市更新完成后如何增強其運營可持續能力等問題。
胡金星在接受澎湃新聞采訪時指出，過去在房地產業快速發展階段，通過大拆大建，容易實現資金平衡。當前房地產市場供求關系發生巨大變化，城市更新政策提出歷史文化保護等新要求，傳統的更新模式難以持續，更新資金來自哪里，公共服務設施及基礎設施供給如何滿足當地居民需求，如何吸引社會資本加入，如何確保城市更新可持續等，這些都急需尋找新的可持續的更新模式。同時，如何讓相關利益主體都能參與城市更新決策中來，增強各利益主體對城市更新項目的認同與支持；部分城市更新項目完成后，其業態該如何布局，如何吸引人氣，如何確保運營可持續等都是當前面臨的一大挑戰。
徐岱雄指出，區別于新城開發，城市更新的內容已經不僅僅是載體的改造。城市更新的核心在于通過創新手段，為城市帶來可持續發展的新生命力。
其認為，城市更新有五大核心驅動要素，即構建產業生態、驅動多元復合、賦新城市文脈、激活城市空間、整合交通價值。城市更新一定是面向未來的，所以除了多元主體創新、政策創新、商業模式創新外，我們還需要積極引入低碳發展目標、追求彈性復合發展、提升運營管理效能、鼓勵企業創新。
“沒有產業植入是行不通的”
徐岱雄在接受澎湃新聞采訪時也提到，城市更新作為一項復雜的城市再生工程，確實面臨著一系列挑戰，尤其在經濟性等方面表現尤為突出。經濟性是城市更新項目成功的關鍵因素，但挑戰在于，更新項目往往伴隨高昂的短期成本，而其收益可能是長期累積和實現的。
“城市更新的資金平衡問題，也就是要考慮投資和收益。目前社會上討論比較多的是如何去開展城市更新工作，而開展城市更新工作不論是政府還是企業都要考慮誰出錢，誰獲益，銀行貸款要考慮錢如何獲得收益。如果只是靠財政拿一點錢改善一下基礎設施和公共服務，那是很難完成城市更新目標的?！眹野l展和改革委員會城市與小城鎮改革發展中心原副主任、規劃院院長，教授級高級城市規劃師沈遲在接受澎湃新聞采訪時表示。
沈遲提到，“城市更新還應考慮如何植入產業，在更新的地區如果沒有產業植入，那就只能是過去房地產開發的模式，靠大幅度提高地塊住宅面積來平衡資金，現在已經行不通了。選什么樣的產業、產業能有多大規模、能不能盈利以及產生稅收解決就業等，這也牽涉許多要素的問題。同時，更新地區的公眾參與度也是當前的一大挑戰，許多舊城更新的地塊有許多原住民，他們是否積極參與也非常重要。例如老舊樓加裝電梯，如果一樓的住戶堅決反對，就會有很大的困難。在舊城區、街區改造的過程中如果涉及私有產權的部分，如果原住民都能積極參與，則會使工作更加順利?！?/p>
徐岱雄提到，除了經濟性問題，規范時效性、以功能為核心的彈性機制、運營管理機制等方面也存在一定的挑戰。
在徐岱雄看來，在規范時效性方面，城市更新是一個動態過程，需要相應的政策和規范能夠迅速反應并適應這種變化，但現有的規章制度，如建筑標準、城市規劃法規及審批流程，往往是基于傳統城市化進程而制定的，可能無法完全符合城市更新的需求。同時，城市更新不止于物理空間的改造，更包括后續的運營和管理。這要求建立起一套有效的機制，包括物業管理、社區參與以及后續開發階段的持續改進。
已有兩輪可復制經驗清單公布
從全國實踐層面來看，沈遲提到， 當前住建部已公布過兩輪實施城市更新行動可復制經驗做法清單。
2022年12月，住建部總結城市更新試點城市和各地經驗做法，形成《實施城市更新行動可復制經驗做法清單(第一批)》并印發。清單從建立城市更新統籌謀劃機制，建立政府引導、市場運作、公眾參與的可持續實施模式，創新與城市更新相配套的支持政策等方向分別給出了北京、上海、重慶、蘇州等城市更新試點城市可借鑒參考的經驗做法。
以上海為例，在構建多元化資金保障機制上，上海市設立了城市更新基金。為廣泛吸引社會力量參與城市更新，上海地產集團聯合招商蛇口、中交集團、萬科集團、國壽投資、保利發展、中國太保、中保投資等多家房企和保險資金成立800億元基金，定向投資城市更新項目，促進城市功能優化、民生保障、品質提升和風貌保護。
2023年11月，住房城鄉建設部辦公廳發布《關于印發實施城市更新行動可復制經驗做法清單(第二批)》，在創新城市更新可持續實施模式方面，清單中列舉了多地在完善存量用地管理政策、健全城市更新多元投融資機制、建立多主體參與機制、探索運營前置和全流程一體化推進模式等經驗。
以北京為例，在建立多主體參與機制方面，北京市組建城市更新聯盟帶動多行業參與。由中國建設銀行、中建集團、中糧集團、首開集團、萬科集團、國家開發銀行等12家單位發起，組建涵蓋城市規劃、設計、建設、運營、材料供應、科技創新等全鏈條100多家企業參與的城市更新聯盟，采用市場化運作、實體化經營方式，建立政企協同的聯系紐帶,全過程提供城市更新規劃、建設、管理、金融等專業指導和服務。
胡金星認為，城市更新不同項目具有較大的差異性，在當前因城施策的基礎上，做到因項目施策，結合項目的具體痛點，分別給予相關政策支持。同時，實施城市更新資產池策略，即通過對城市更新項目及周邊或其它項目的組合，確保城市更新項目的經濟可行。此外，積極探索城市更新治理新模式，即把相關利益群體納入到決策機制中，滿足不同利益主體的訴求。最后，優化市場化機制，選聘優秀的城市運營商，增強運營可持續性。
一二線城市更新投資將居于主導地位
從各地城市更新的推進情況來看，崔霽提到，當前，多個城市出臺城市更新法規和政策，同時出臺“專項規劃”并明確量化指標。如上海市出臺了《上海市城市更新條例》《上海市城市更新指引》《上海市城市更新行動方案(2023—2025年)》，廣州市出臺了《廣州市人民政府關于深化城市更新工作推進高質量發展的實施意見》，重慶出臺《關于城市更新項目規劃和用地管理的指導意見(試行)》，北京出臺了《北京十四五時期城市更新規劃》。福州、大連、濟南等地也均出臺了城市更新專項規劃。
其中，上海等城市公布了城市更新相關的工作計劃和完成情況。上海公開發布，2023年完成零星舊改12萬平方米、0.4萬戶，完成28萬平方米舊住房成套改造，啟動10個“城中村”改造項目。2023年-2025年，上海計劃完成不成套職工住宅改造約90萬平方米，基本完成小梁薄板房屋改造，計劃安排新啟動30個“城中村”項目，改造老舊村(居)民房屋面積不少于400萬平方米。
與此同時，很多城市以“行動計劃”、“實施方案”、“活動年”、“推進年”為形式推進城市更新行動。如武漢提出開展“城市更新年”行動，2023年起制定城市更新三年行動方案，推進26個重點單元優化升級，打造5個老舊小區成片改造示范點，完成260個老舊小區改造。
崔霽認為，城市更新投資逐漸居于主導地位，市場發展空間巨大。多家券商研報顯示，在增量投資空間有限的情況下，未來一二線城市的更新投資將居于主導地位。從當前中央高度重視的城中村改造規模來看，本輪超大特大城市“城中村”待改造面積或超13億平方米，每年拉動近萬億級投資，預計改造的全周期投資額在10萬億元以上。國海證券報告顯示，設定平均改造周期為2023-2027年共5年，測算范圍包括21個超大特大城市和14個Ⅰ型大城市，在樂觀情形下，在銷售端，總體預計城中村改造5年改造期內共拉動住宅銷量14.4億平方米，占全國住宅總需求56.9億平方米的25.3%；在投資端，預計5年內共拉動房地產投資12.1萬億元，占全國62萬億元房地產投資總額的19.5%。華泰證券粗略估計全國城中村改造年投資額可能為數千億量級，“十四五”期間累計規模可能超萬億。（澎湃新聞記者 計思敏）
（責任編輯：蔡文斌）
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