近日，在監管部門連續發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》和《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》后，四大國有銀行率先對存量房貸利率進行調整，其后，多家銀行陸續跟進。山西晚報記者了解到，截至9月12日，除六大國有銀行外，招商銀行、中信銀行、民生銀行、光大銀行、平安銀行等多家股份制銀行，以及部分地方性城商行和農商行紛紛發布調整公告，披露存量房貸利率調整細則。不過，目前，山西本土的兩大城商行和各大農商行并未發布相關的房貸利率調整公告。
A調整規則分為三個時間段
按照已發布房貸利率調整政策的各大銀行的相關公告，將于9月25日起，開展存量首套住房貸款利率調整工作。
山西晚報記者了解到，目前發布公告的各家銀行與六大國有銀行此前發布的公告基本一致，以2019年10月7日（含）前，2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含），2022年5月15日（含）后這三個時間段來調整利率。
以農行為例，公告顯示，對于2019年10月7日（含）前發放的、已按人民銀行2019年第30號公告要求轉換為LPR（貸款市場報價利率）定價的存量首套個人住房貸款，利率水平調整至原貸款合同期限對應的LPR（即加點幅度為0）；貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應LPR的，按發放時當地首套房貸利率政策下限執行。LPR轉換后的利率水平不高于原貸款合同期限對應的LPR或不高于貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調整。
對于2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）發放的存量首套個人住房貸款，利率水平調整至全國首套房貸利率政策下限，即原貸款合同期限對應的LPR（即加點幅度為0）；貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應LPR的，按發放時當地首套房貸利率政策下限執行。利率水平不高于原貸款合同期限對應LPR或不高于貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調整。
對于2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）發放的存量首套個人住房貸款（含已簽訂合同但未發放的貸款），利率水平調整至全國首套房貸利率政策下限，即原貸款合同期限對應的LPR減20BP（即基點）；貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應的LPR減20BP的，按發放時當地首套房貸利率政策下限執行。利率水平不高于原貸款合同期限對應的LPR減20個基點或不高于貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調整。
據山西晚報記者了解，從2019年10月8日起，新發放的商業性個人住房貸款利率正式“換錨”，以LPR為定價基準加點形成；從2022年5月15日起，全國首套房貸利率政策下限調整為LPR減20BP。
對于當前執行固定利率或貸款基準利率定價的存量首套住房商業性個人住房貸款，則需先按要求進行轉換。例如，招商銀行表示，需先按照中國人民銀行公告〔2019〕第30號相關要求轉換為LPR定價的浮動利率貸款，再按上述調整規則調整貸款利率。
B特殊情況需提交利率調整申請
那么，首套房到底該怎樣認定？同時涉及商業貸款和公積金貸款的組合貸款利率又會如何調整？
在政策適用范圍上，建行表示，首套住房貸款包括兩種情況：一種是指貸款發放時利率按所在城市首套住房貸款利率執行的貸款；另一種是貸款發放時是非首套住房貸款，但實際住房情況已經符合所在城市首套住房標準。
中信銀行表示，如果貸款購買本套住房時，家庭無其他住房，因當時“認房又認貸”政策導致該套住房按照二套住房貸款利率辦理，但目前所在地區已執行“認房不認貸”政策，本次可以按首套執行。此外，貸款購買住房時不是家庭在當地的唯一住房，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且當地已執行“認房不認貸”政策的，本次可以按首套執行。
中行表示，首套房貸款客戶無需提供相關材料，二套房貸款客戶需提供當前實際住房情況符合當地首套住房標準的依據，比如房管局房屋查詢證明、個人征信等。
山西晚報記者咨詢多家銀行客服人員獲悉，由于各地區首套房貸認定政策有所差別，需因城而定，具體審核是否符合首套房認定標準。
在貸款類型上，建行表示，住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購買商鋪等商業用房的貸款，不在本次調整范圍內；工行同樣表示，公積金貸款及組合貸中的公積金貸款部分不在調整范圍之內，對于組合貸中的商業性個人住房貸款，符合條件的可單獨調整利率水平。對于已申請提前還貸的借款人，銀行按照“應調盡調”原則，最大限度讓借款人享受到實惠。
一家國有銀行人士介紹，對提前還貸的客戶，只要還未結清貸款，凡是符合條件的，都可進行利率下調。對于已提出提前還款申請、但尚未完成扣款的，客戶可根據自身需要撤銷提前還款申請，凡是符合條件的，也可以納入此次調整范圍。
根據監管通知，存量首套個人住房貸款利率調整，可采取變更貸款利率和新發放貸款置換兩種方式，多家銀行均表示，這兩種方式調整的結果一致。山西晚報記者了解到，多數銀行對于符合條件的存量首套房貸利率，將采用變更合同利率的方式，于9月25日起統一批量下調，無需借款人申請，新利率即日生效。
不過，在特殊情況下，對于部分地區發放時不符合首套住房標準，但現在符合標準的存量二套房貸，借款人則需要向銀行申請，則必須提供首套住房有關證明材料，另外，當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸客戶，需由客戶向銀行主動申請利率調整，先轉換為LPR定價的浮動利率貸款，再按上述調整規則調整貸款利率。
C銀行多渠道可提供查詢服務
而本次存量房貸利率調整，由于涉及的購房時間點不同，對于存量房貸客戶的影響也略有區別。但總體來看，將明顯幫助居民降低住房消費負擔，進而增加居民消費和投資能力。
根據有關測算，此次存量首套房貸利率調整，平均降幅大約為80個基點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可幫助借款人節約還款支出每年超過5000元。
對于是否符合房貸利率調整條件，多家銀行也都發布了查詢渠道。如中行公告顯示，客戶可登錄中行手機銀行APP，在“貸款—房貸利率調整”模塊下，對客戶名下房貸是否符合調整條件、調整進度及調整結果等情況進行查詢。建行表示，為提升客戶服務便利性，將陸續開通手機銀行等線上渠道，提供信息查詢和申請受理等服務。農行同樣表示，將在掌上銀行、貸款經辦行、營業網點、95599、“中國農業銀行微銀行”等渠道提供查詢等服務，客戶可于2023年9月15日起查詢本人存量房貸利率是否滿足下調條件及下調幅度等有關事宜。
申請渠道方面，手機銀行和線下渠道均可申請。如工行在公告中詳細說明了申請渠道。線上渠道是手機銀行，具體辦理路徑為：下載中國工商銀行APP-登錄/注冊-貸款-存量房貸利率調整-一鍵申請。“二套轉首套”業務申請需客戶同步上傳首套住房貸款證明材料。不良貸款歸還積欠本息及當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸客戶無需上傳證明材料。
相關人士分析，之所以將申請日期定為9月25日起，是為了給銀行留足時間，可以進行修訂合同文本、改造調整系統、識別符合標準的客戶等準備工作，以及向借款人公布辦理流程和需要準備的申請材料。
山西晚報記者了解到，目前，不少已發布公告的銀行內部正在加緊準備工作，確保9月25日起進行相關調整。
值得注意的是，此次各家已發布公告的銀行對于房貸利率的調整并不收取費用。銀行業相關人士提醒，存量首套房貸利率調整過程不收取任何費用，請不要相信銀行以外人員的電話或短信。此外，本次存量房貸利率調整不支持跨行置換，需要進行放貸利率調整的借款人應直接找銀行溝通協商，但無需通過中介等第三方交付額外費用進行申請，一定要防范不法分子的詐騙。
農行公告稱，“在為客戶辦理存量首套個人住房貸款利率調整過程中，我行不收取任何費用。為最大限度保障您的財產和信息安全，防范不法分子以利率調整為由實施詐騙活動，請您切勿輕信我行官方渠道以外人員的電話或短信”。
山西晚報記者 張珍
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