近期，各地頻傳“二手房拋售”的新聞。上海易居研究院發布數據，其監測的全國13個重點城市，二手房掛牌量在6月初攀上199萬套，相比年初的159萬套上漲了25%。從絕對數量看，排名靠前的重慶、成都和上海的二手房掛牌量分別在22萬套、20萬套和18萬套，對比年初掛牌規模，今年6月份上海、武漢和西安的增速最大，分別為82%、72%和40%。
無論是買家還是賣家，普通百姓手中的主要資產全部壓在了房子上，二手房市場的起伏一直是公眾關注的焦點。山西晚報記者走訪省城市場發現，今年的二手房同樣出現掛牌量持續增高，價低難成交的狀態。相比而言，高品質、改善型房子更受歡迎。
A成交放緩 二手房掛牌量增多
“這個周末，看房的人并不多。店里有些同事最近一次帶客看房的記錄都沒有。”近日，山西晚報記者在太原市并州路的某房屋中介門店探訪，一位工作人員談及最近市場狀況時發出了上述感慨。
“這幾個月來看房的客戶都不是很多，相比2、3月的火熱，客戶量、成交量在4月之后都有下滑，但整體還是比較穩定的，沒有出現太大的波動。”與上述房屋中介門店相隔不遠的另一家中介門店的工作人員反饋道，“我們靠近太原市青年路小學學區范圍，有學區房支撐交易，其他區域的門店可能要更冷清一點。”
對于省城二手房成交放緩的原因，多位中介人士認為，今年二手房成交走勢先揚后抑，是多重原因疊加所致。2022年年，省城二手房市場流通不暢，有效營業時間不足，積累了不少供應房源。今年年初，剛需、改善型客戶開始看房選房，加上今年以來很多利好政策的實施，很多人的購房需求在2、3月份集中釋放，隨后進入平淡期。安居客N+品質管理中心負責人王宇表示：“從今年2月份起，太原二手房成交量開始上升，3月可以說達到了一個‘小陽春’。與往年同期相比，二手房成交量明顯上漲，價格對比去年年底可以說是‘穩中微漲’。但4月之后，這部分積攢的客源消耗殆盡，二手房成交量出現快速下滑，隨后逐漸趨于平穩，最近幾個月，成交量和價格仍在下跌，成交整體走勢連續多月保持穩定。”
太原某房地產經紀公司根據市場行業簽單統計的數據，今年4月以來，太原二手房成交均價緩步下跌。4月份，太原二手房均價為10801元/平方米，5月下跌為10459元/平方米，6月下跌為10387元/平方米，剛剛過去的7月再次下跌，成交均價已跌至10256元/平方米。
山西晚報記者了解到，相比成交量與成交價的“穩中微降”，太原的二手房掛牌量卻在一直上升，目前總量維持在3萬套以上。據鏈家房源數據顯示，截至8月15日，太原六城區二手房掛牌量已經達到33158套，相比6月初的32000套左右有了明顯增長。“太原二手房市場的掛牌量在最近幾個月一直緩步上升，但并沒有出現‘拋售潮’，這是因為導致掛牌量增多的原因主要是成交量下滑引起的掛牌周期變長，房源在這段時間不斷積累。”王宇說道。
B消費群體變化 唯地段論或不再延續
盡管太原的二手房市場目前相對穩定，但二手房價格下降卻是不爭的事實。業內人士認為，造成這一情況的原因與樓市整體下行有關，二手房無法獨善其身。同時，與一線城市的二手房市場相比，太原二手房市場的產品、服務、成交環境仍有諸多升級、發展空間。
“相比前幾年，市場的主流消費群體正在從80后向90后、甚至00后過渡，他們更追求居住的品質，新房往往是他們的首選。”多家房產中介公司的銷售人員表示，此前二手房最明顯的一大優勢就是地段，“老房子往往位于城市中心或成熟社區，擁有便利的交通和成熟的城市配套。但隨著消費群體的年輕化，這一優勢的影響在逐漸減弱，二手房交易唯地段論的情況在減弱。”業內人士表示，省城舊改、城改有巨大空間，中心城區供應的二手房往往房齡大、質量差，電線外露、管道老化、戶型不佳、停車不便、物業服務有待提升等問題普遍存在，即使舊房改造之后，一個片區的城市規劃、基建條件卻是硬傷無法改變。“相比而言，名企大盤的房子交房時，居住環境較為冷清，但隨著入住率提高，小區及周邊人氣高漲，小區內外的功能更加完善、現代，吸引了90后、00后入手，而這部分人恰恰是是樓市購買力的中堅力量。”某房產中介說道。
“近來二手房市場成交緩慢下行，其實跟新房銷量不佳也有一定的關系。”王宇表示，一方面，部分開放商開始采取“以價換量”的手段刺激消費，新房價格下跌對二手房市場帶來了一定的沖擊；另一方面，部分開發商暴雷導致消費者觀望的情緒越發濃重，二手房價格走跌，也讓置業者信心不足。
此外，雖然房子降價，但是房東并不想虧本賣房。“目前，很多業主售賣二手房都是虧錢的，惜售觀望的情緒比較重。業主賣房心里有一本賬，比如買房的貸款利息、裝修成本、空置成本等，賣房客戶會把這些費用算在賣價里，虧錢顯然不能接受。”王宇表示，業主售賣二手房期望值很高，但如果掛牌價過高往往無人問津，后續通過中介分析、市場客戶的反饋，周邊小區價格的比較等，業主會逐漸讓價。今年類似情況較多，這也是導致二手房掛盤周期變長，引起掛牌量不斷積累上升的一大原因。
C產品兩極分化 改善型二手房火爆
房子的本質屬性是居住，當百姓的基本居住需求得到滿足后，更高層面的需求被激發。購房者對居住品質、生活配套、商業配套等越來越關注，這從二手房的熱門戶型可見一斑。
“現如今，二手房產品兩極分化特別明顯，消費者越來越關注居住品質，樓市熱點區域的改善型品質二手房在市場上比較活躍。”據貝殼找房數據顯示，太原市小店區星河灣4號園一套建筑面積為184.32平方米的房源掛牌20天成交，單價為19640元/平方米；迎澤區昆侖御一套建筑面積為148平米的房源掛牌31天成交，單價為16960元/平方米；小店區恒大華府，一套建筑面積為188平方米的房源更是掛牌1天就成交，單價為18750元/平方米……不難發現，這些成交價堅挺且成交周期短的房子，均為樓市熱門區域名企大盤開發的知名小區改善型房子。
同時，學區房依然備受追捧。寶佳麗景一套建筑面積為58.16平方米的房源掛牌僅1天就成交，單價為20633元/平方米；新視界一套建筑面積為50.55平方米的房源掛牌僅8天就成交，16123元/平方米；九一小學宿舍一套建筑面積為67.97平方米的房源成交周期為3天，單價高達33839元/平方米……
“地段、學區、品質，至少占到一項才能在二手房市場有不錯的表現。”王宇表示，現在消費市場的主力消費人群是90后，住宅品質成了這部分人群的關注重點。“除了擁有雙學區學位的少數知名小學周邊外，學區房雖然仍是二手房市場成交的主力，但從人們追捧的熱度來看，這兩年也有所降溫。”王宇表示，還有一類二手房較受歡迎，就是價格較低的房子，這類房子供應極少，前提是房東急售大幅讓利。除了上述三種情況，多數二手房成交確實比較困難。尤其地處城市邊緣地帶，且房齡較長，房價已跌到2019年的水平。
D優質房源少 對新房成交影響不大
面對二手房掛牌量的不斷增加，市場又會受到哪些影響？采訪中，多名房地產中介表示，二手房成交不旺、掛盤量增多，最直觀的影響就是給消費者帶來更多的選擇空間和議價空間。
多名房產中介經紀人在接受采訪時表示，目前，網上掛牌半年以上還未成交的房源很多，如果急于出手，房東通常會給房產中介一定的議價空間。市民劉先生告訴山西晚報記者，他在年初曾掛牌出售學府街某小區一套110平方米的三居房，最初的掛牌總價為120萬元，經過幾輪議價，最終在6月底以103萬元成交。據他介紹，這套房子所在小區的二手房價格在近幾個月一直下跌，每平方米普遍下降了500元至1000元。
談到二手房對新房市場的影響時，多數業內人士表示目前影響不大。“太原二手房對新房的影響可以說是微乎其微，這仍與消費者對住房品質提升需求有關。”王宇表示，由名企開發的知名小區二手房在市場上比較活躍，而此類小區交房時間不長，房源供應較少。
山西晚報記者了解到，這類二手房房齡通常在5—8年，相比于新建樓盤，這類二手房周邊經過幾年的發展，各種配套成熟。此外，這類房子房齡新，小區及建筑設計貼合市場需求，建材及建造技術先進，物業服務及小區綜合品質好。“由名企開發的大樓盤，從交房那天起就是二手房市場關注度高的產品，一旦價格合適，這類二手房成交很快。小區內業主自家升級換代、家人購房，從地緣親情上也比較傾向于在同一小區購買二手房。相比新房，這類二手房最大的優勢是‘所見即所得’，居住口碑有跡可循。”正因如此，名企大盤的二手房不但價格堅挺、成交活躍、供需兩旺，變現相比老城區的房子更容易。
E買房看需求 產權復雜的房子要慎選
優質二手房供不應求，但消費者在選購二手房時要根據自身需求來決定。在省城二手房市場，學區房、改善房兩大類熱銷房源的特點有明顯差異。以學區房為例，山西晚報記者查詢各平臺了解到，成交快、單價高的學區房往往是小戶型，大戶型的學區房單價低且掛牌時間較長，成交困難；名企大盤開發的小區，其熱門二手房卻是面積中等及大戶型賣得更好。“教育和改善，這兩個購房需求往往很難并行。既滿足居住舒適，還能解決子女教育的二手房一房難求，總價高不可攀。同時，私立學校的興起，一方面讓二手市場的學區房降了溫，同時也讓購房業主更加關注二手房的品質、居住舒適度，這是改善性房源熱銷的主要原因。”業內人士說道。
如何選擇改善型品質二手房？多家房產中介置業經理認為：消費者在選擇二手房時，一定要注意房屋是否取得了產權證。省城二手房市場中仍有許多已經交房，但未辦產權證的房子，不要輕信賣家所說的“辦理房產證時直接修改名字”等言論，消費者參與這種房屋的買賣會承擔很高風險。此外，由于房齡較新，要注意房產登記日期“滿二”還是“滿五”，兩種情況所承擔的稅費有明顯差別。
最后，在挑選二手房時，最好選擇有資質的大型房屋中介公司，這是作為保證交易安全的前提。房地產中介機構的資質可以通過房產管理職能部門的官方網站、微信公眾號進行查詢。要注意核實房主信息實，仔細查看房主的身份信息，如房產證、身份證、戶口簿、原始的購房合同、各種稅費發票原件、結婚證，以及房屋產權狀態是否明晰。如果賣家是夫妻雙人或者多人，買方一定要征求所有賣家的同意，要和每個房主寫一份購房約定書。若是購買的房子還處于出租的狀態，租房人的租賃期限尚未到期，會導致購房人買了房后不能及時入住。（山西晚報記者 柴旭暉）
（責任編輯：蔡文斌）
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