5月初，住房和城鄉(xiāng)建設部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的意見》，就二手房中介費過高、明碼標價、操縱經(jīng)紀服務收費等問題提出具體要求。5月底，太原市為房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)再上“緊箍咒”。太原市房產(chǎn)管理局印發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案管理的通知》（下稱《通知》），明確凡在本市行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)居間服務、商品房銷售代理服務的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（含提供房地產(chǎn)居間服務的互聯(lián)網(wǎng)平臺），應當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)主管部門備案。《通知》自6月1日起實施，有效期2年。
多部門頻發(fā)相關(guān)政策，太原市房產(chǎn)中介市場現(xiàn)狀如何？中介費是否有下降空間?太原二手房中介市場哪些亂象需警惕？山西晚報記者進行了相關(guān)調(diào)查。
A現(xiàn)狀：太原房產(chǎn)經(jīng)紀費尚未降價
《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的意見》出爐之后，網(wǎng)絡上有關(guān)“房產(chǎn)經(jīng)紀費下降”的預判類信息不絕于耳。理由是該意見要求房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經(jīng)紀服務費用。住房和城鄉(xiāng)建設部、市場監(jiān)管總局的文件提出，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務收費由交易各方根據(jù)服務內(nèi)容、服務質(zhì)量，結(jié)合市場供求關(guān)系等因素協(xié)商確定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀服務費用。
山西晚報記者走訪省城二手房市場了解到，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（房產(chǎn)中介公司）對促進房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用，但是全行業(yè)執(zhí)行的固定服務費率彈性較小，導致高價房產(chǎn)的中介費偏高，類似現(xiàn)象在房價頗高的一線城市尤為明顯。
“政策要因地制宜，一線城市大概率會先作調(diào)整。本地房產(chǎn)中介各平臺及公司還未收到調(diào)整信息。”太原市德祐房地產(chǎn)經(jīng)紀公司門店經(jīng)理李程判斷，北上廣深房價高，中介費也水漲船高。此次政策出臺，可能會在一線城市率先落地，降低購房者壓力。
數(shù)據(jù)顯示，5月前兩周太原二手房均價為9714元/平方米，環(huán)比上漲0.72%，而與上年同期相比，同比下跌9.16%。“太原市房價整體不高，僅有個別板塊會出現(xiàn)中介費的‘小高峰’。”李程分析，從行業(yè)發(fā)展來看，太原二手房市場房產(chǎn)交易中介費大概率不會突破3%的“紅線”，此次費用調(diào)整應該不會涉及到本地市場。
B數(shù)據(jù)：太原中介費率通常為2.5%
今年年初，省城市民王女士在迎澤區(qū)某二手房中介門店看中了一套五一廣場南橋東街二手房，建筑面積105平方米，房東要價63萬元。王女士找到中介小昕希望可以調(diào)低一些價格，溝通了一個半月左右，王女士以60萬元的價格買下這套二手房。這期間，王女士一直對接的就是中介小昕，期間從未見過房東。
二手房買賣涉及流程繁復且多，王女士表示在小昕的服務下省去了不少時間。“從提供房源信息到帶看、談價、簽合同都由小昕完成，最后辦理過戶手續(xù)時才見到了房東本人。”王女士告訴山西晚報記者，自己對房屋交易流程不太熟悉，有中介幫忙省心不少。按照約定，王女士付了房款的2.5%作為中介費，也就是15000元。
有近10年賣房經(jīng)驗的貝殼找房太原門店店長、資深置業(yè)顧問董佳璐接受山西晚報記者采訪時介紹：“太原市房產(chǎn)中介費率一般向買方收取2.5%，并不向賣方收取服務費。中介主要提供房源信息、推廣、帶看房、溝通、簽訂房屋交易合同、協(xié)助辦理不動產(chǎn)登記等服務，還會提供一些售后服務，比如按揭貸款、督促補繳欠費等等。”
“實際上，每個中介公司還會做很多增值服務。比如清點房東承諾留下的物品、幫助新戶主進行物業(yè)交割等。2.5%的費用其實中介服務人員也不會自己全部拿到，除了自己、還有平臺維護人員費用、周邊服務人員費用、平臺服務費等等。”董佳璐補充道。
據(jù)山西晚報記者了解，在某些城市的二手房交易中介平臺，會向賣方（房東）收取1%的費用，而省城太原沒有這一強制收費項。董佳璐解釋：“如果房東購買了某些平臺的‘好贊’服務，意味著平臺會額外提供房源強化推廣、優(yōu)先聯(lián)賣服務（全程經(jīng)紀人可售房源列表優(yōu)先展示14天，獨享大數(shù)據(jù)精準匹配客戶）、房源分析報告、專屬銷售服務等等，我們才會收取1%的服務費。當然，如果房東不買這項增值服務，我們也會進行正常銷售的，在這種情況下交易成功，我們是不收取額外費用的。”
C業(yè)內(nèi)：亂象多因黑中介引起
根據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士所述，省城因房價低，二手房市場尚未出現(xiàn)中介費下調(diào)的跡象。但是二手房市場的經(jīng)紀亂象卻由來已久，這些問題包括中介機構(gòu)和從業(yè)人員良莠不齊、發(fā)布虛假房源信息、侵占房屋交易資金、炒買炒賣、哄抬房價、違規(guī)提供金融服務等，擾亂了房地產(chǎn)市場和金融市場秩序，加劇了市場風險。行業(yè)內(nèi)規(guī)范省城房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的呼聲漸漲。
據(jù)業(yè)內(nèi)知情人士爆料：在太原房產(chǎn)經(jīng)紀還沒有形成正式品牌之前，產(chǎn)生了一批“房產(chǎn)經(jīng)紀黃牛”。他們一般會蹲守在房產(chǎn)局門口“截收”部分正在辦理手續(xù)的民眾，以幾千元的超低價（跑腿費）承諾為其辦理二手房買賣事物。發(fā)展至今，有些“房產(chǎn)經(jīng)紀黃牛”利用新媒體社交網(wǎng)絡進行違法經(jīng)營。有些甚至網(wǎng)名就叫“每套中介費只收6000元”。
那么超低的價格背后盈利點在哪里？又隱藏怎樣的隱患呢？業(yè)內(nèi)知情人士解釋：“他們的盈利點是‘吃差價’。比如房東一套房子售價原本是100萬，黃牛建議他加價到105萬，條件是需要返回給黃牛3萬元。”如此一來，房東在原計劃100萬的基礎上實際賣了102萬，黃牛拿到3萬元，吃虧的反而是買家，原本100萬元就能買到的房子，在黃牛6000元低價手續(xù)費的誘惑下，買家實際多花了2萬元。
這些行為的背后隱藏的風險也不可估量。業(yè)內(nèi)知情人士稱：“‘房產(chǎn)經(jīng)紀黃牛’往往都是‘黑戶’，意味著并沒有在房產(chǎn)局備案。他們只幫忙代辦手續(xù)，并且出具的是不具備法律效力的個人合同，并且在房產(chǎn)局進行手續(xù)代辦時，也是以個人名義進行交易流程。一旦在買賣過程中發(fā)生糾紛，他們不負任何法律責任。遇到有‘良心’的個別黃牛，至多把手續(xù)費退回，但其他部分并不負責。”
此外，不受監(jiān)管的黃牛手中所持有的房源也比較有限，多數(shù)都是個人房源，不會完全覆蓋全太原，也不能保證買家能買到中意的好房子。
對比之下，有品牌的房產(chǎn)中介服務商在服務過程中，能有效的維護買賣雙方的利益，關(guān)鍵時刻還能作為第三方證人出庭作證。資深置業(yè)顧問董佳璐講到自己遇到的一個事例：“之前遇到一個房東，大紅本等各項手續(xù)都沒有問題，結(jié)果在交易完成后，由于房東個人債務問題，要債人私自圍守到已出售的房子門口（大紅本并沒有進行抵押）。在這種情況下，我們中介人員作為第三方證人幫助買家出庭作證，證明在交易過程中買家進行的行為都合規(guī)合法，最后法院判定買家勝訴。”
據(jù)了解，在正規(guī)的房產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)經(jīng)營中，平臺員工在進行服務時，都會登陸相關(guān)平臺進行安全人臉識別認證，上線打卡，每個員工都有各自的系統(tǒng)編碼，任何服務行為都有據(jù)可循。
D新規(guī)：給黑中介戴上“緊箍咒”
近日，太原市房產(chǎn)管理局印發(fā)了《太原市房產(chǎn)管理局關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案管理的通知》（下稱《通知》），明確凡在本市行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)居間服務、商品房銷售代理服務的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（含提供房地產(chǎn)居間服務的互聯(lián)網(wǎng)平臺），應當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)主管部門備案。《通知》自6月1日起實施，有效期2年。
《通知》對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案管理范圍、申請條件、申請流程、規(guī)范備案管理和信息公示制度以及加強行業(yè)監(jiān)管和行業(yè)自律管理等方面作出明確規(guī)定。其中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案申請條件包括依法取得營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營范圍中應當包含“房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)咨詢”等相關(guān)字樣；有固定的經(jīng)營服務場所，并按法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定公示有關(guān)事項；應有1名（含）以上持證專職房地產(chǎn)經(jīng)紀人或2名（含）以上持證專職房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理；應當與持證專職房地產(chǎn)經(jīng)紀人員簽訂勞動合同；所有從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的從業(yè)人員應當在太原市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)管理與服務平臺完成實名登記并納入信用管理。
房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及分支機構(gòu)應當將營業(yè)執(zhí)照、服務項目、收費標準、從業(yè)人員實名登記情況以及備案證明等事項在經(jīng)營場所醒目位置公示。互聯(lián)網(wǎng)信息平臺為房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供發(fā)布房源信息、推薦房源服務的，應當要求房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)公示備案信息和發(fā)布房源信息的從業(yè)人員信息公示卡編碼。不得為未備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及未取得信息公示卡的人員提供房源信息發(fā)布服務。房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員開展業(yè)務時，應當佩戴統(tǒng)一樣式、統(tǒng)一規(guī)格、統(tǒng)一編號的信息公示卡，實行亮牌服務，以便社會公眾監(jiān)督和查詢。房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員在互聯(lián)網(wǎng)信息平臺上發(fā)布房源信息時，應當實名，并在其提供服務的房屋狀況說明書、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同、存量房屋買賣合同等業(yè)務文書上簽字、注明信息公示卡編碼。
房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案實行動態(tài)管理，有效期一年。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案有效期屆滿的，應當在屆滿前30日內(nèi)進行年檢；變更或者終止的，應當自變更或者終止之日起30日內(nèi)，辦理變更或者注銷手續(xù)。未備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得從事新建商品房銷售和存量房買賣等經(jīng)紀服務。
E提醒：化解風險需擦亮眼睛
無論是租房還是購買二手房，很多人還是會選擇通過房屋中介機構(gòu)來服務，此時一方面可以節(jié)省自己的時間，另一方面有中介居中擔保，風險也會更小一些。那么普通居民購買二手房如何防范風險呢？
山西中呂律師事務所李琴表示：“消費者在購買二手房時不僅要核實房子是否辦妥了產(chǎn)權(quán)證（不動產(chǎn)證），沒有產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)證屬于待辦狀態(tài)的房子不要碰。其次要實地了解擬購房屋的具體情況，核實與中介廣告內(nèi)容是否一致。不要輕信廣告，有不少廣告存在著概念不清、誤導消費者的情況。”
尤其是產(chǎn)權(quán)不清或產(chǎn)權(quán)糾紛尚未了結(jié)的二手房，購置時要謹慎。有些流于二手房市場的房子是違規(guī)開發(fā)經(jīng)營，拿不到政府批準的手續(xù)、證件，中介公司賣房之后，業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證還得由房企去配合辦理，有些不合規(guī)的項目或轉(zhuǎn)讓人會以各種借口拒絕或拖延辦理產(chǎn)權(quán)證，致使消費者雖可使用房屋，卻無法獲得合法產(chǎn)權(quán)。山西晚報記者了解到，省城正規(guī)房產(chǎn)中介會對所售二手房的產(chǎn)權(quán)狀況進行調(diào)研摸底，所以業(yè)主買賣二手房要通過正規(guī)房產(chǎn)中介及經(jīng)紀機構(gòu)。
另外，李琴律師還表示：“購房時還須了解房屋維修、供水、供暖、供電、供氣及衛(wèi)生等物業(yè)管理事項。不要只注意房屋的外觀而忽視配套設施和相應服務。最后，要謹慎簽訂購房合同，簽訂合同前最好向業(yè)內(nèi)咨詢，對購房合同條款中的具體內(nèi)容要清楚明白，盡量做到權(quán)利與義務對等、公平，警惕‘霸王合同’。”（山西晚報記者 田曉瑛）
（責任編輯：蔡文斌）
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